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我国所有权保留制度若干实务问题研究
我国所有权保留制度是指在出售财产时，出售人可以保留该财产在一定范围内的使用权。这一制度被广泛应用于房地产交易中，既可以满足出售人对房产的自身利益保护，也可以给购买人以更多的选择空间，提升房地产市场的流动性和灵活性。而在实际应用中，所有权保留制度面临着一些亟待解决的问题。
一、所有权保留的期限问题
所有权保留的期限是指出售人在出售财产时保留其使用权的时间，通常包括有期限和无期限两种形式。有期限的所有权保留通常以5年或10年为界限，而无期限的保留则没有固定的时间。然而，在现实生活中，所有权保留的期限经常出现模糊不清的现象，给交易双方带来了困扰。
对于出售人来说，所有权保留的期限过短，则无法充分保障其自身的利益；而期限过长则对出售人的经济状况、生活需求等方面会有一定的限制。对于购买人来说，如果保留期限过短，则不能满足其使用需求；如果保留期限过长，则购买人的投资风险相对较高。
因此，我们建议对所有权保留的期限作出明确规定，比如对每种类型的房产可以规定不同的保留期限，对于期限过长的情况则需要双方进行谈判达成一致意见。
二、所有权归属问题
所有权保留制度的核心是保留财产的使用权，而同时也涉及到归属权的问题。一般来说，所有权保留到期后，财产的归属权应该随之完全转移给购买人，但现实情况并不一定如此。在实际的交易中，常常出现出售人在保留期限到期后，仍然对财产进行使用或拒绝归还的问题，给购买人带来了一定的法律风险。
为此，我们建议在交易合同中明确规定所有权保留到期后的财产归属问题，并在出售人未按照约定归还财产的情况下，明确规定购买人可以向法院申请强制执行。
三、所有权保留对财产价值的影响问题
所有权保留制度在保护出售人利益的同时，也可能对购买人的资产质量造成一定的影响。这是因为，所有权保留可以使出售人在保留期间对财产实施过多的占有和使用，从而导致财产的损耗或者产权瑕疵问题。因此，购买人在购房前，需要对所有权保留条款进行慎重考虑。
综上所述，尽管所有权保留制度在房地产交易中具有重要的作用，但在实际应用中仍然存在一些问题。我们建议相关部门在制定相关政策时，应该充分考虑到交易双方的利益和实际情况，明确规定所有权保留的各项规定，完善相应的法律制度和监管机制，使其更加合理化和有序化。