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论预售商品房预告登记的法律效力
随着社会经济的发展，房地产市场也得到了高速发展。预售商品房作为一种常见的销售模式，对于房地产开发商和购房者都具有一定的实用性和针对性。然而，预售商品房也面临着种种问题，其中之一就是预告登记问题。本文旨在探讨预售商品房预告登记的法律效力。
一、预告登记是什么
预告登记是指地产开发商在开发商品房之前，将土地批准书或土地使用权证等证照登记在房地产登记机构，并借此证明其已获得土地或房屋使用权，作为后续销售商品房的依据。预告登记所登记的内容，包括房屋性质、面积、权属证明、土地权属等方面。
预告登记的目的在于保障购房者的合法权益，确保开发商合法开发销售商品房，防止购房者购买到非法、不合规房产，同时避免房地产市场乱象和房地产泡沫的形成。然而，在实际操作中，预告登记所带来的法律效力也存在一定争议。
二、预告登记的法律效力
1、对土地使用权的证明
预告登记作为证明开发商已获得土地使用权的证明材料，具有较高的法律效力。在某些情况下，预告登记所承载的土地权属信息，甚至比土地使用权证更为重要。因为土地使用权证只是一份材料，不能代表该土地使用权的真实情况，另外，在国土资源部门调查核实土地权属时，对于土地使用权证的核查并不严格，而预告登记的核查则更加严格。
2、对购房者签约权的保障
《物权法》规定，物权的设立应当经过登记。预告登记在规定的时间内保留了购房者的签约权利，购房者可凭证书就已先行占有商品房，通过一定程序依法取得该房的非所有权物权，即占有、使用和收益权。此时，预告登记所起到的作用就是保障购房者的非所有权利益，例如购房者在占用物（即商品房）上进行装修、出租、抵押、转让等。
3、对开发商创意保护的意义
预告登记作为开发商在开发过程中想要维护某些创意的证据，在实际操作中也是很重要的。预售商品房的大量销售需要市场差异化竞争的作用，开发商很可能在房屋设计创意上投入了不少人力、财力和物力，为了保护开发商的创意，预告登记就必须足够的法律价值。
三、预告登记的不足之处
虽然预告登记具有一定的法律效力，但在实际操作中，也有一些问题值得关注。
首先，预告登记并不等于商品房已经合法开发，也不等于商品房已经得到了市场允许，仍需进一步的审批、备案以及取得不动产证。
其次，对于力度不够的房地产管理监管政策，部分地方的开发商为了追求销售利润，存在预告登记后并未全部完成房屋建设和竣工验收等程序，将未建成的房屋进行销售，给购房者带来了一定风险。
最后，对于购房者来说，预告登记不能代表商品房的真实现状，也不能代表其房产的完全安全性，购房者在选房之前仍需要进行评估，慎重决策。
四、结论
综上所述，预售商品房的预告登记具有一定的法律效力，对于土地使用权的证明、购房者签约权的保障以及开发创意的保护等方面有着重要作用。然而，在实现效力的同时，也存在一些问题和争议。因此，监管部门应该加强对房地产市场的监督，严格执行销售流程，加大监管力度，保障购房者的合法权益，确保房地产市场健康发展。