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浅析商品房预售制度
随着中国改革开放以及经济的发展，建筑业的发展也迅速壮大。在建筑业快速发展的过程中，商品房预售制度成为了房地产开发的重要环节。由于商品房预售制度涉及到广大消费者的切身利益，因此对于这一制度的探讨以及改革显得尤为重要。
一、商品房预售制度的定义及形式
首先，商品房预售制度是指开发商在商品房建设计划还未批准前，将尚未竣工的楼盘或单元的房屋在建筑面积、价格、房型、朝向等方面进行公示，并与购房者签订购房合同，并收取一定的定金。之后，在楼盘竣工后，开发商将按照合同要求交付房屋。因此，商品房预售制度主要分为三个阶段：公示期、签约期和交房期。
二、商品房预售制度的优点
1.有利于提高房地产企业的资金利用效率
房地产开发是一个需要耗费大量资金的过程。传统的房地产建设和销售模式是由政府主导，政府以土地出让的方式，让房企获得土地权，再向银行贷款来完成建设。然而，商品房预售制度的实施，使得房企在土地拍卖中为政府提供货币，并在建筑工程建设之前进行预售，从而在建筑过程中获得大量的资金反哺工程建设。这样使得房企有利于提高资金利用效率。
2.有利于保障消费者的利益
商品房预售制度可以使消费者在购房前得到充分信息，明确房屋的位置、面积、朝向、花园、配套设施、价格等方面的信息。在签订购房合同时，消费者可以依据其个人情况选择支付方式、房源、附加设施等。一旦签订完合同，房屋价格不会因为房地产市场波动而发生变更，从而有效保障了消费者的利益。
3.有利于促进经济发展
商品房的预售可以提早获取资金，从而促进房地产企业的生产和经济的发展。同时，资金的注入也带动了其他行业的发展，如装修、建材、运输等。
4.有利于加快城市工程建设
商品房预售制度可以在使用普通融资的基础上，增加城市工程的投资。在一些缺少融资的城市，商品房预售有助于迅速增加城市的资金支持，从而加快城市工程建设。
三、存在的问题及改革建议
1.存在的问题
a.炒房投机现象严重
炒房投机已成为当今的严重问题。往往情况是，购买房屋签订购房合同时，购房人并不打算入住或者居住，而是寄希望于升值，同时还会给市场带来大量的投机客。这样会导致房价大幅上涨，使得广大居民面临着负担不起高昂房价的问题。
b.未能充分保护消费者权益
商品房预售的过程，往往缺乏监管，容易使得开发商在售前夸大所售房屋的实际价值。一些房企也会仅仅为了达到销售房屋的目的，隐瞒房屋存在的质量问题，对消费者的权益造成侵害。这样，消费者的权益未能得到充分的保护，市场的透明度也得不到提高。
c.土地资源的稀缺性越来越突出
商品房预售在一定程度上带动了土地市场的活跃度。现在的土地市场已经面临着非常严峻的情况，商品房预售的过程也需要制定更加严格的规定，避免因为商品房预售而进一步加强对土地的占有。
2.改革建议
a.加强对商品房预售制度的监管
政府应当完善对商品房预售制度的监管，并加大对炒房行为的打击力度。使得商品房预售制度更加规范化和透明化。
b.完善相关法律法规制度
应制定更严格的法规来规范房地产业，明确参与商品房预售的各方职责，以维护消费者合法权益。
c.合理利用土地资源
政府应该更加合理充分利用土地资源，扩大资金来源，适应经济社会发展的需要。同时在推广商品房预售的过程中，应加强对土地的制约和管理，避免土地过度消耗。
d.引导合理消费行为
政府可以加强对公共租赁住房、限价房、自住房等建设的投资，通过引导消费者选择合理的住房产权，避免对市场的炒作现象，同时使得普通百姓能够安心住房。
结论：商品房预售制度作为房地产开发的重要环节，使得房地产企业有利于提高资金利用效率，并带动城市工程建设过程。另外，在给消费者提供住房的同时，同样也需要充分考虑到消费者的利益，强调房地产开发应该以人为本的理念，加强规范和监管，并加快推进相关的改革，构建出一个既健康可持续的房地产市场。