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“小产权房”买卖合同的效力及救济——以宋庄画家村案为例
近年来，随着城市化进程的推进，城市住房供需矛盾日益突出，对于购房者来说，选择一套合适的住房成为了一个头疼的问题。在这种情况下，一些市场化的住房产权交易方式逐渐兴起，其中“小产权房”成为了一种备受关注的产权交易方式。然而由于小产权房的特殊性质，其所涉及的交易合同效力往往受到质疑。本文将以宋庄画家村案作为案例，探讨小产权房买卖合同的效力及救济方式。
一、小产权房的概念
小产权房是指未经法定程序和国家所有权认定，而在城市规划范围内已经建成并有人居住的房屋，由于其产权不明晰，通常被认为是非法建设或违规建设，并且无法办理房地产证。在城市化进程中，小产权房屋供应充满了市场缺口，价格也相对便宜，越来越多的购房者为了购买住房，选择了购买小产权房。
二、小产权房买卖合同效力
针对小产权房买卖合同的效力，不同的区域和地区存在不同的观点和处理方式。根据我国法律的规定，小产权房的买卖合同自始无效，也不能够成立法律关系。因为小产权房的产权没有得到形式上的法定认证和确认，无法被法律法规承认。但是，随着小产权房市场的不断发展，社会对此的认知逐渐转变。在一些城市和地区，对于小产权房的具体情况和市场实际需求，存在一些特殊性的处理方式，比如小产权房转移需经过当地规划管理、建设和房地产部门审批。
这一点可以在2007年预制板房买卖合同纠纷案件中得到体现。该案件中，闫某通过同一房屋中介公司，以金钱交易方式购买了李某的预制板房，但因其为小产权房，合同并未经过到房地产行政管理部门及登记部门的认可和备案。后来，李某将其住房出售给了他人，并未对闫某进行过房屋产权的转移，导致闫某拿不到住房产权证，进而引发了预制板房买卖合同纠纷。法院在审理该案件时，认为合同的成立需要具备合法客体，但小产权房并未经过建设、登记和管理部门的认证，因此，买卖合同不能够成立，双方的相互权利义务不存在。
三、小产权房买卖合同的救济方式
在小产权房买卖合同中，由于合同本身不具备法律效力，产权也无法得到承认，因此当发生合同纠纷时，获得法律救济也就成为了一个难题。在一些地区，政府部门对于小产权房的交易和市场进行了严格的管控，如禁止小产权房上市交易或者必须按照特定规程进行登记。在这种情况下，购买者需要与房主或者房屋中介进行沟通，协商解决，如果无法达成一致，购房者可以向当地政府相关部门进行维权。
此外，如果购房者认为自己的权益受到了侵害，也可以向法院提起诉讼。在诉讼过程中，购房者应该明确房屋的产权状况和合同内容，为自己的主张提供充分的证据。同时，对于小产权房买卖合同的效力，法院通常会根据特定的地域和环境，作出不同的判断和处置，购房者需要根据实际情况和法律规定来维护自己的权利。
四、结论
综上所述，在小产权房买卖合同的效力及救济方面，虽然存在不确定性和争议，但是可以明确的是，小产权房买卖合同自始无效，也不能够成立法律关系。购房者在购买小产权房时，应该加强自我保护意识，尽可能了解房屋的产权情况，谨慎对待买卖合同，防止自己的利益受到损害。对于已经发生的房产买卖合同纠纷，购房者可以通过政府部门或者法律途径来维护自己的权益。同时，加强对小产权房的管理，彻底解决小产权房治理和市场化交易问题，也是当前应该优先考虑的问题。