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二手房“带押过户”交易法律问题研究
随着市场经济的发展，二手房市场快速发展，二手房交易方式逐渐多样化，其中“带押过户”交易逐渐成为一种常见的交易方式。然而，这种交易方式却存在一些法律问题，本文将从“带押过户”交易的本质、交易双方的权利义务、过户手续的规定等方面进行探讨。
一、“带押过户”交易的本质
“带押过户”交易是指卖方在卖出二手房时，先将房屋产权证件抵押给购房者，待购房者支付全部购房款后，抵押品才转移且过户，相当于将押品和物品的交易合成为一笔交易。
从本质上来讲，这种交易方式是一种附属的物权担保方式，也称作“房产质押过户”，旨在为卖方提供消费信贷，因此购房者需要支付一定的利息。
二、“带押过户”交易双方的权利义务
1、卖方的权利义务
卖方的主要义务是在过户前完成抵押品的解除，确保过户的顺利进行。此外，卖方也要确保押品在交易期间得到合适的保管，避免出现损失。当然，卖方也有权利向购房者收取一定的利息，作为对房屋持有期间的补偿。
2、购房者的权利义务
购房者的主要义务是支付房屋及相关费用，同时，在交易过程中需要严格遵守各项合同约定。需要注意的是，购房者必须在房屋过户之前完成全部付款。此外，购房者还需要承担因误操作或过错而造成的垫付义务。
三、过户手续的规定
在执行“带押过户”交易时，需要按照相关法律规定办理过户手续。
1、抵押登记
卖方需要在房地产登记机关进行抵押登记，同时，需要向购房者提供相应的抵押证明。购房者需要核实卖方所提供的抵押证明的真实性，确保所购房屋不存在抵押权等问题。
2、过户手续
在购房者支付全部购房款后，卖方需要解除抵押权并提交要求过户的申请。在经过相关手续的审核后，可以办理房屋过户。
3、押金及利息处理
当购房者确认无误后，可以将押金归还卖方，并按照约定支付利息。
四、“带押过户”交易的法律问题探讨
1、合同效力存在争议
“带押过户”交易需要严格遵守各项合同约定，但是却存在合同效力的争议。在一些情况下，营销人员或经纪人出于商业目的，存在虚构交易、不实承诺等行为，导致合同条款不合理或无效，卖方和购房者的利益得不到充分保障，需要进行调解或者诉讼。
2、对卖房方的风险
在“带押过户”交易中，卖方将房屋抵押给购房者的资金来源仅限于购房者支付的押金和利息，如果购房者无法按约定支付全部购房款，卖方面临着很高的风险。同时，在解除抵押时也需要购房者协助，如果发生纠纷则会导致抵押解除难以顺利进行或者卖房方的损失。
3、购房者的利益受到损害
在“带押过户”交易中，购房者的资金处于一定的交易风险中。如果出现卖方无法如期将房屋过户给购房者的情况，购房者的权益将受到严重损害，导致资金损失。
五、小结
综上所述，虽然“带押过户”交易作为一种常见的交易方式，但是其在执行过程中仍然存在较多法律问题，需要相关法律部门出台更为明确的规定，并加强监管，以保障卖方和购房者的利益。同时，卖方和购房者也需要增强风险意识，在签订合同时要仔细阅读合同条款，同时合法维护自身权益。