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经济适用房“共有产权制度”的制度缺陷分析
随着城市化的加速，住房问题成为我国面临的重要问题之一。为解决低收入家庭的住房问题，政府出台了一系列支持性政策，其中之一就是经济适用房“共有产权制度”。然而，这一制度在实际运作中出现了一些制度缺陷，影响了其实际效果。本文将从共有产权制度的构成、运作方式以及政策环境等方面，分析其存在的制度缺陷。
一、共有产权制度构成缺陷
共有产权指工薪阶层与政府合作共同购买一套房产，根据各自投入比例，分别享有房产的产权份额。共有产权制度看似能够满足低收入家庭的住房需求，但实际上存在构成上的缺陷。
首先，共有产权制度要求购房者必须配合政府的购房计划。这种计划往往是由市场需求和政策决策二者相互制约形成的，而政策决策的不确定性和市场需求的变动性都会影响共有产权制度的实际运行效果。同时，政府会对配套的服务进行限制和监督，包括入住、出租和转让等。
其次，共有产权制度所涉及的资金来源，也会影响到其构成。目前，共有产权制度一般由一部分房产首付款和银行贷款组成。然而，这种贷款存在着信用和资金管理难度等问题，而且缺乏对金融机构的监管和约束，容易导致贷款提供者和购房者权益的不平衡和风险的扩大。
二、共有产权制度运作方式的缺陷
共有产权制度的运作方式主要包括产权份额交易、房屋管理、换屋规则和产权份额继承等。然而，这些方式的实际运行中也存在着一些缺陷。
首先，产权份额交易的约束条件过于严格。因为政府想要通过共有产权制度从低收入群体中不断提取人才资源，所以在购房和交易方面设置了过多的限制，限制了购房群体的选择，也影响了产权份额的交易效率。同时，各种交易的手续费和税收等成本也对买卖双方造成了较大的经济压力。
其次，房屋管理方面存在的问题也比较明显。共有产权制度涉及到多个产权持有人，各自享有不同的权益，但如果没有合理的管理机制，容易造成管理上的混乱和纠纷。并且，由于低收入人群一般缺乏房屋维修和管理经验，所以对于房屋日常维护和管理等问题，也会出现一些困难。
最后，共有产权制度运作中的换屋规则和产权份额继承等方面也存在缺陷。因为换屋规则过于死板，规定的出售和购买标准难以满足实际需要，而且在产权份额转让等方面存在着较长的等待期限。对于产权份额继承方面，共有产权制度对于继承人的合法性和继承权利保护等方面仍然存在一定的漏洞和不完善。
三、政策环境上的缺陷
共有产权制度的实施还受到政策环境和政府职能等方面的影响。其中，主要包括政府监管和约束力度不足、政策制定不完善、政府扶持力度不够等问题。
首先，政府在实施监管和约束措施时存在着不足的问题。共有产权制度的实施必须依赖于政府的监管和引导，但如果缺少有效监督和引导，则会导致操作的混乱和法规的滞后。
其次，政策制定方面存在的问题也对于共有产权制度的运行产生了一定的影响。一方面，政策制定方面在很大程度上依赖于市场化的力量和先进的经济技术，这些因素的不确定常导致政策制定不足和运行不利；另一方面，政策制定方面要考虑到各种利益的平衡，这种平衡可能容易受到利益集团的影响，推行的政策需要去除这种干涉，避免造成不必要的伤害和麻烦。
最后，政府扶持力度不够也存在问题。低收入人群的住房问题一直紧迫，但政府的扶持力度不够，每年投入的住房资金和住房面积比都不能满足需求，使得共有产权制度无法顺利发展和实施。
综上所述，共有产权制度在实际运作中存在着一些制度缺陷，这些缺陷主要包括构成、运作方式和政策环境等方面的问题。政府在制定和实施相关政策时，需要对这些问题进行深入思考和研究，促进共有产权制度的顺利实施和发展。