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重构商品房预售制度的探讨
随着我国房地产市场的快速发展和城市化进程的加速推进，商品房预售制度已经成为了我国房地产市场中不可或缺的重要环节。预售制度对于房地产企业、购房者以及政府都有着不可忽视的作用。然而现在的预售制度也存在一些问题，因此有必要进行重构。
一、商品房预售制度的基本情况
商品房预售制度是指开发商在房屋还未建成或未竣工前，通过签订预售合同，预售房屋并收取购房者的定金或首付款项，以确保项目开发利润。这种制度是我国房地产市场发展的必然产物，对于房企而言，预售制度确保了资金的流动性和项目的盈利能力，提前决定销售价格也有助于降低经营风险；对于购房者而言，预售制度可以提供较低的购房价，灵活的付款方式和更好的选择空间；对于政府而言，则可以适度控制房价并提前规划土地利用。
二、现有预售制度存在的问题
1.自发式“疯狂预售”，对购房者风险高：当前快速膨胀的房价，有些房企通过快速推广来满足投资者的期望，吸引买家通过高仿动化，降价和高回报。这种“疯狂预售”不仅导致了购房者的风险增大，也给房地产市场带来了不必要的行业波动。
2.合同模式陈旧落后：当前的预售合同模式较为陈旧和落后，合同的表述不太接近实际，经常使购房者遭受经济损失，缺乏实际帮助给购房者避免经济损失的方式。
3.预销许可证颁发时机滞后：一些房地产企业通常会在房地产开发之前，就取得预销许可证，但多年开发过程中许可证的适用条件并未得到严格的监管和审批，这导致一些开发商不得不延后物业交付，以此获取更高的收益。
三、如何重构预售制度
1.建立房产投资市场：在房产市场内建立投资市场，并选取实力雄厚、信誉良好的房地产企业作为信托者，按照规定的制度和要求透明地进行经营，从而增强投资者的信心和保护权利。
2.入围许可证颁发制度改革：强化预销许可证的颁发要求和规范，只有在公司架构和技术实力合格的情况下才会通过许可证的颁发，在监管下落实许可证的实际使用和审批规定的适用要求，才能真正兑现许可证的作用。
3.新型预售合同的建立：制定更为贴近实际和有益于购房者的新型合同建立，其中包括明确的诉讼程序和挽回损失的规定，防止在购房过程中因为合同表述不明造成经济的损失，增强购房者的知情权和维权能力。
重构商品房预售制度是现行预售制度基于国家级规范和规定下的整体改革，可以强化监管对于预售的质量，增强购房者的利益维护权力和实现房地产市场的高质量发展。需要全社会各个层面的支持和积极推动。