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对商品房预售广告的法律问题研究
随着城市化的不断推进和居民需求的增加，商品房已成为我国房地产市场的主力军。对于房地产开发企业来说，预售广告是宣传和销售商品房的重要手段之一。但是，预售广告涉及到很多法律问题，需要企业谨慎处理，遵守相关法律法规。
一、预售广告的定义及特征
预售广告是指房地产开发企业在未竣工或未取证的情况下，向社会公众发布的宣传广告。预售广告的特征是先行宣传、后行销售。房地产开发企业通过预售广告宣传房屋的位置、面积、户型、价格等信息，吸引购房者的关注，然后再以销售合同的形式与购房者签订合同，完成销售。
二、预售广告应遵守的法律法规
1.《网络广告管理暂行规定》
网络广告是指利用计算机网络的媒体，发布商品和服务的广告。房地产开发企业在网络上发布预售广告，需要遵守《网络广告管理暂行规定》的相关规定。比如，广告应当与实际情况相符，不得虚假宣传；广告应当标明广告发布者的名称或者注册商标，不得冒用他人名称或者商标；广告应当标明有关产品或者服务的价格、质量和性能等重要信息，不得涉及虚假或者误导性宣传等。
2.《反不正当竞争法》
反不正当竞争法规定，不得使用虚假或者引人误解的宣传手段，干扰其他经营者的正常经营秩序。房地产开发企业在发布预售广告的过程中，应当避免利用虚假宣传手段吸引购房者的关注。此外，房地产开发企业应当公正竞争，不得通过恶意诋毁其他企业来排斥竞争对手。
3.《商品房销售管理办法》
《商品房销售管理办法》规定，商品房销售必须符合房地产调控政策要求，不得从事违法活动。房地产开发企业在发布预售广告的时候，需要特别关注政策的要求。比如，限购政策的发布会直接影响到购房者的购房意愿和能力，需要企业在预售广告中明确告知。
三、预售广告的法律风险
1.广告内容虚假或夸大
虚假广告或夸大宣传对消费者造成误导，导致消费者的利益受到侵害，容易引发消费者权益保护的民事诉讼或行政处罚。
2.乱承诺导致纠纷
商品房购房者对预售广告中的承诺非常敏感，如果房地产开发企业随意承诺或者无法兑现承诺，容易引起消费者维权和信任危机。
3.违反政策法规
如果房地产开发企业发布预售广告违反政策法规，容易导致政府部门的行政处罚，严重的会造成财产损失和影响信誉。
四、预售广告应注意的法律事项
1.广告真实、准确、合法
房地产开发企业发布预售广告时，应当保证广告内容真实、准确、合法，并明确告知购房者风险和注意事项。
2.承诺言简意赅
广告中的承诺要言简意赅，不得随意承诺或做虚假保障，以避免引发购房者维权。
3.遵守政策法规
在预售广告中，房地产开发企业应当遵守政策法规，特别是房地产调控政策和限购政策。
4.合同严谨、合法
签订销售合同时，房地产开发企业应当严谨、合法，不得趁机损害消费者权益。
五、结论
商品房预售广告是房地产开发企业的重要宣传和销售手段，但也面临着很多法律风险。企业应当遵守相关法律法规，特别是《网络广告管理暂行规定》、《反不正当竞争法》和《商品房销售管理办法》等，提高法律风险意识和法律合规能力，以避免引发法律纠纷和不良社会影响。