县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策.docx

县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的发展走势，并提出了可持续发展的对策。一、我县房地产市场基本概况（一）房地产企业及开发概况截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业10家，项目公司10家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康301.24万平方米（占全县的91.68%），乾元14.1万平方米（占全县的4.29%），新市11.08万平方米（占全县的3.37%），洛舍2.14万平方米（占全县的0.66%）。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。（详见附件一）纵观我县房地产业的发展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；2001年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从2001年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从2001年34.61万平方米，增加到2002年的43.78万平方米、2003年的141.94万平方米（其中拆迁安置房23.43万平方米）；新开工面积从2001年的18.1万平方米，上升到2002年的29.25万平方米，2003年的91.98万平方米，住宅商品房均价从2001年的1200元/平方米上升到2002年的1500元/平方米、2003年的2080元/平方米。（详见附件二）（二）房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。2003年全县房地产开发投资10.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，2003年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gdp的10.3%，并直接带动建材、化工等多个行业的发展。2003年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%。2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至2003年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由2001年的27.5平方米上升到2003年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。（三）对房地产业现状的基本判断近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。周边城市2003年公寓房开发及销售情况表单位：平方米城市2003年新开工面积销（预）售面积均价余杭165.51万86.83万3200元富阳46.9万28.1万2950元临安53万30万2600元德清91.98万81.32万2080元湖州1