第四章+++房地产评估+5培训讲学.ppt

资产评估学第二篇资产评估实务第五章房地产评估（二）房地产的特性2.土地的人文特性
（1）用途的多样性
（2）供给的稀缺性
（3）经济地理位置的可变性
（4）可垄断性
3.建筑物的特点
（1）建筑物不能脱离土地而独立存在
（2）建筑物的使用寿命是有限的
（3）建筑物属可再生性社会资源
二、房地产评估的原则
1.合法原则
2.最高最佳使用原则
3.房地综合考虑原则
4.区域及地段原则
三、房地产评估的目的和价值类型
1.单纯的房地产交易市场价值或非市场价值
2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产
在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价值）
3.财务报告目的涉及的房地产按会计准则要求的价值类型第二节房地产价格及其影响因素二、房地产价格的种类三、房地产价格的构成四、影响房地产价格的因素（三）个别因素

指房地产价格的个别性对房地产价格的影响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。
1.影响土地价格的个别因素
2.影响建筑物价格的个别因素
第三节成本法在房地产评估中的应用（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使用权还是从城镇出让取得土地使用权。
1.从农村征地取得土地
（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包
括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。
（2）支付给政府的土地使用权出让金。
2.从城镇出让取得土地
（1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。
（2）支付给政府的土地使用权出让金。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费
2.公共配套设施建设费（三）估算管理费用
（四）估算资金成本
注意：
（1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息；
（2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费
（3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（五）估算税费
（六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用），
也可以是开发后土地的地价。
*注意所用利润率的内涵。[例题]
某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。
1.估算土地取得成本
土地取得成本＝出让金＋拆迁费
＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米
2.估算土地开发成本
土地开发成本＝开发费＋其他费用
＝3亿元/平方公里＋5万元/亩
＝300元/平方米＋75元/平方米
＝375元/平方米3.估算资金成本
假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：
资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5
－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]
＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米
4.估算开发利润
开发利润＝（750＋375）×10%
＝112.5元/平方米
5.计算土地价格
土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5
＝1,350.55元/平方米
土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元
即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
四、新建房地产评估的操作步骤（一）估算土地取得成本
（二）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本）
1.勘察设计和前期工程费2.基础设施建设费
3.建安工程费4.公共设施建设费5.其他工程费
6.开发过程的税费
（三）估算管理费
（四）估算资金成本
（五）估算销售税费
1.销售费用2.销售税金及附加
3.其他销售税费
（六）估算开发利润
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤（一）估算重新构建价格
1.估算重新构建价格的思路
可采用房地分估的方式。
土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。

注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：
(1)复原重置成本（Reproductioncost）
(2)更新重置成本（Replacementcost）
复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。
2.建筑物重新构建价格的估算
（1）单位比较法
（2）分部分项法
（3）工料测量法（工料估算法）
该种方法评估中一般较少用。
（4）指数调整法
（二）估算建筑物贬值（2）观察法（评分法）
成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

（3）成新率折扣法

（4）销售资料法（市场法)

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