房地产销售训练流程培训1.ppt

房地产销售流程培训课件销售训练流程一、区域历史背景整理
二、区域楼市状况整理
1、）政治、经济、法规、规章
2、未来发展前景
三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析）2、个案环境：
工地环境
位置
各项生态设施
重大公共设施与未来发展介绍
生活机能（交通，教育，商业等）
3、周边大型企业（中小城市）－－客群五、整理吸引买家的优越点
1、利多点－－强化
六、拿出自身楼盘劣势应对措施
1、利空点－－弱化
七、全面了解楼盘工程进度八、销售说辞统一（销讲）
1、客户积累
2、报表单据的熟悉
预约单
来人来电表
日志
市调表第二部分、案中一、来电接听要则－－将客户引至售楼处
1、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度适当，简洁而不长
2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径
3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来电话响声不能超过3下
4、接听电话必须亲切地说：“您好，××××”5、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其不到售楼处来。
6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的售楼人员为他介绍
7、回答时间不宜太长，通常不要超过3分钟（在广告日电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈）8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。
9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，放话筒时动作要缓慢。
10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、
11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话
12、广告电话接待
1）其他电话进来
2）客户签约
（强烈要求，请再打来）二、来人接待
1、接待规范
客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎接，同时控台上喊“客户到”，业务员起身喊“欢迎参观”
接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待
接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的视线和表情，主动上前打招呼
接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答三、介绍楼盘情况
1、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，着重点明了
2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍
楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，不要照本宣科
及时掌握客户心理及需求
锁定房型，锁定楼层
随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型
不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说：“欢迎再次参观”实地介绍（再一次锁定房源）
工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合现场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买
带看礼仪：职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进
样板房带看四、解答客户问题
1、尽量不要正面反驳客户意见
2、诚实信用，不胡乱承诺
五、为客户度身定制买房个案－－逼订
回顾－锁定－设计几个方案（菜单）
1、购买力
2、购买欲SP技巧
概念
SP（salespromotion）”销售促进”，是一种说服性沟通工具。目的是刺激消费者的购买意愿，提升销售者的效率，在房产销售过程中，我们经常通过一些SP手段来促进客户成交。现场SP运用的要点
建立客户对你的信任
营造现场良好的销售氛围
业务员与控台之间建立默契，充分互动
团队间的协同作战
用言行去感染客户实战技巧
利用销控对话
“卖掉了没有？”
目的：帮客户锁定户型、位置，避免给客户太多的选择余地。
运用时机：客户有70％以上的成交希望，且业务员已根据实际情况帮客户挑选了最合适的户型和位置，但客户还在犹豫比较。对话流程“保留三分钟”
目的：告诉控台你现在需要帮助
运用时机：客户很有希望成交，但靠自己一个人的能力还不够对话流程对话流程控台建议业务员“换户”
目的：帮助业务员催促客户快做决定订购
运用时机：客户与成交之差一步之遥对话流程团队协作
现场业务员根据控台安排，做SP配合，例如：用销控对话询问同一户别有没有，且一定要让客户听见。
来到需要帮助配合的业务员面前，告诉自己的客户也要选这一户，建议他是否能换一户介绍。议价技巧
装作“菜鸟”
以“菜鸟”身份博取客户对你的充分信任，告诉客户还价不易
“假底价表”
专案可准备一份假底价表，在议价遇到阻力时使用，以示你的诚意。多请求
业务员如单独与客户议价，不管客户出价是否在成交范围，都需要多上控台请示主管，让客户感觉到你很帮他。
专案在配合业务员议价时，也不要轻易承诺客户价格，也需要打假电话，请示上级是否能成交。打电话时间不要少于3分钟，表示逼真，让客户相信你在尽