第五讲房地产估价资料教程.ppt

第五讲：房地产估价概论5.1成本法一、土地取得成本二、开发成本（2-2）三、管理费用四、销售费用五、投资利息（5-1）五、投资利息（5-2）五、投资利息（5-3）六、销售税费七、开发利润（7-1）七、开发利润（7-2）项目八、项目赢亏分析讨论5.2市场比较法在实际评估中难点与问题剖析近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展，房地产估价水平不断提高，许多估价师结合实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法在房地产价格实际评估中的应用难点与存在问题进行剖析和探讨，并与大家讨论，达成共识，以便进一步完善房地产估价理论与方法。市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法，是以市场上实际的成交价格为比准，经比较修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性、说服力强、易于被接受的特点。
市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场法测算出的价值简称为比准价格。
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
市场法适用的估价对象是同种类的数量较多且经常发生交易的房地产，而数量少的（机场码头、寺庙等），很少发生交易的（学校、医院等），可比性差的（在建工程等）则不宜采用市场法。在实际估价中，由于信息不完全等因素，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全恰当，由此为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲选取的可比实例越多越好。但具体操作过程中，可比实例选取过多，首先可能由于交易实例的数量限制而难以做到；其次，造成后续工作量太大。因此，实例选取在精不在多，一般选取3个（含3个）以上，10个（含10个）以下的可比实例即可。可比实例在区位上应该与估价对象处在同一供求范围内，即可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。
可比实例在用途上应该与估价对象的用途相同。
可比实例在规模上应该与估价对象的规模相当。选取可比实例规模应该应在估价对象规模的0.5—2倍范围内。
可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。
可比实例在档次上应与估价对象的档次相当，例如宾馆的星级，写字楼的甲级、乙级等。实际中主要指设施设备（电梯、空调、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。
可比实例在权利上应该与估价对象的权利性质相同。选取可比实例难点问题一、关于比较修正的计算公式一、关于比较修正的计算公式一、关于比较修正的计算公式1、因素修正系数与比较实例价格的修正关系不同。（1）—（6）式为连乘关系，（7）式为累加关系；
2、因素比较修正的基准不同，故100在式中的位置不一样；
3、因素比较修正的方式不同，如（1）—(4)式采用的是直接比较修正方式，（5）—（7）式采用的是间接比较修正方式。
在实际评估中，这些不同点对评估结果会产生什么影响呢？现分析如下：连乘式
一种观点认为：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项间既相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独与房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。两种不同看法：连乘式和累加式对上述两种观点的看法比较修正的计算公式二、关于比较基准，即100的位置三、关于公式的互换问题四、交易日期修正问题五、区域因素和个别因素的修正方式比较修正的计算公式上述（1）—（4）式为直接修正方式，（5）和（6）式为间接修正方式，这里主要阐述间接比较修正。间接修正方式是以一个理想的标准房地产条件为基准，将交易实例房地产和估价对象房地产分别与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正比例，再进一步求出修正系数。需要指出的是：①区域因素和个别因素的修正方式应一致，或者采用直接修正，或都用间接修正，如（5）和（6）式那样修正就不合适了。②若各比较因子对房地产价格影响的程度等同，即假设所有因子的影响程度总和为100，共有10个因子，每个因子的影响程度各为10％，则可直接将各因子的得分相加，得到修正指数，再用（5）、（6）式的关系式计算修正系数。若各因子的影响程度都不一样，即权重不一样，应按下面方法求得各因子得修正指数，再用（5）、（6）式得关系式计算修正系数，间接比较修正指数求取②逐项评分。评分是对评估对象房地产和交易实例房地产按照它们各自地实际条件打分。评分分值采用0～10分制（0～10闭区间）。赋分按满意度给，最理想为10分，最不理想为0分，如果其中项目地因素对房地产价格有正、反方向的影响，可以以5分为中数，作向上或向下地修正。表1为假设的评分表。表1比较项目评分表
③计算比较项目百分率。评分完后，要将各项目实际得分折算成相应百分率，并填入评估比较项目百分率表中。折算公式为：
某项交易实例（待