建筑物区分所有权教学教案.ppt

一、建筑物区分所有权的内涵（一）建筑物区分所有权的概念《中华人民共和国物权法》第六章（三）建筑物区分所有权的客体二、业主对专业部分的专有权专有部分与共用部分范围
区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用
内容：专有部分——专项服务、特约服务
共用部分——常规服务
责任：专有部分——业主自己承担
共用部分——物业公司、业主大会、业委会
费用：专有部分——业主自己承担
共用部分——物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担
责权利明确，有利于解决纠纷1.空间说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间2.中心说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间3.最后粉刷层说
专有部分范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间（也称为抹灰层）
4.折中说
行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说，自由粉刷、悬挂物品等
专有部分转让时适用中心说，可自由转让，共有人无优先购买权
思考：哪种区分方式比较合理？专有部分所有权的行使专有部分所有权三、业主的共有权（一）共有权的具体内容架空层、停车场、会所、绿地所有权共有部分持份权共用部分持分权四、业主的社员权（二）社员权的主要内容社员权的主要内容（续）（三）表决权的行使（四）业主委员会的成立程序3、筹备小组开展筹备工作
(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。业主委员会的成立程序业主委员会的成立程序业主大会组织的成员权业主大会——由全体业主组成,每年至少应召开定期会议一次（一个专有部分按一人计算）
召开会议——发生重大事故须即时处理；经区分所有权人1/5以上及区分所有权比例合计1/5以上,以书面载明会议目的及理由请求召集的
召集人于开会前15日以书面载明开会内容,通知各区分所有权人
但因紧迫情事须召开临时会议的,可以公示方式通知区分所有权人,公示期间不得少于二日决议方法特别事项的决议业主管理委员会的选任和任期管理委员会的职责建筑物区分所有权的专有部分确定纠纷案《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年3月23日通过，2009年10月1日起施行建筑物区分所有权的共有权行使纠纷案建筑物区分所有权与物业管理
建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系和法律制度
1.公共、公用与共用、共有
2.建筑区划与物业管理区域
3.红线、紫线、黄线、绿线、蓝线
4.所有权的初始获得、创设获得与继受获得
5.小区内住宅、商业用房等专有部分的所有权
6.会所、车库、绿地、道路以及物业管理用房的归属地
7.人防工程的所有权及经营权
8.小区的楼顶广告、无线发射出租的共有收益归属
9.房改房、经济适用房、成本价房、标准价房、共有住房承租房的权利性质
10.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
11.相邻关系的处理原则新提出了“建筑区划”（《物业管理条例》中的“物业管理区域”）概念。可以理解为土地“红线”四至。
建筑区划内的其他物权不属于建筑物区分所有权的范畴
规定了建筑区划内的一些法定权利
道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
但其他规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《物权法》与《物业管理条例》

1.业主对建筑物管理方式的自主选择
2.由业主共同决定的事项及其程序
3.业主大会投票权
4.业主大会、业委会的法律地位与诉讼地位
5.物业管理与供水、供电、供气、供热等关系
物业管理维修基金与专项维修资金
1.物业管理日常维修与中修、大修、更新改造
2.专项维修资金的筹集、使用
包干制与酬金制《物权法》与原《物业管理条例》的区别《物权法》与原《物业管理条例》的区别业主与非业主使用人身份界定
业主……《中华人民共和国物权法》规定的建筑物区分所有权人
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