第四章房地产评估-(2)教学教案.ppt

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节房地产价格及其影响因素二、房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
（1）经济发展因素。
（2）财政金融因素。
（3）产业结构因素。第三节市场法在房地产评估中的应用例：有一块待估宗地G需要估，现收集到与待估宗地条件类似的于2007年进行交易的6宗地块，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市2007年的地价指数表为：(1)建立容积率地价指数表。
(2)案例修正计算。第四节成本法在房地产评估中的应用三、土地评估的成本法操作步骤
成本法的基本公式为：土地价值＝待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益
（一）计算待开发土地取得费用
1.国家征用集体土地而支付给农村集体组织的费用。
包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。关于征地费用各项标准，《中华人民共和国土地管理法》有明确规定：征用耕地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均产值的6—10倍；征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。
2.为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，补偿标准各地有具体规定。（一）土地取得费用
（二）开发成本开发成本主要由五个方面构成：1.勘察设计和前期工程费2.基础设施费3.房屋建筑安装工程费4.公共配套设施建设费5.开发过程中的税费及其他间接费用
（三）开发利润
（四）管理费用
（五）投资利息
（六）销售税费第五节收益法在房地产评估中的应用实际净收益是指在现状下被估房地产实际取得的净收益，由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。
例如：
1.当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；
2.当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；
3.收益权利人经营不善，导致亏损，净收益为零甚至为负值；
4.土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，净收益为负值。
由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际净收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观净收益，只有客观净收益才能作为评估的依据。（二）客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。
求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。
在确定收益值时，（1）需以类似房地产的收益作比较；（2）需对市场走势作准确的预测；（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。