综合用地评估讲课教案.ppt

综合用地评估第三章：综合用地价格评估《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院55号令）第十二条确定综合用地出让最高年限为50年，但对什么是综合用地并未作出解释。

2001年国土资源部印发了《全国土地分类（试行）》（国土资发[2001]255号），其中没有综合用地类别，但提及到城镇混合住宅用地（指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地）。

2007年8月10日中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准化管理委员会联合发布了《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007），其中也没有综合用地类别。

《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)中对主要土地用途分类中有综合用地，但未对其进行定义。

综合用地是指同一宗地具有两种或两种以上用途的用地。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）的划分，城镇用地包括居住用地；工业用地；教育、科技、文化、体育及卫生用地；商业、旅游业及娱乐业用地四类用地。以上类型中任何两种以上的综合称为综合用地，例如商业、居住综合用地，科研设计、办公综合用地等。

关于综合用地的出让年限——国务院55号令规定了各类用地最高出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。按其使用者分类

（1）多种用途的不动产无法分割开来，只有一个使用者

（2）可以分割，使用者为不同的单位或者个人。

(1)立体型综合用地
立体型综合用地是指在单宗土地上的建筑物有许多不同用途在楼层空间上的组合,常见的有底层是商业用房、上面是写字楼、住宅等用房。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在整幢建筑物的不同楼层空间结构上(强调垂直结构)。
(2)平面型综合用地
平面型综合用地是指一大宗土地内有许多不同用途的建筑物组成,常见的有宗地内既有商品房，又有住宅楼,有时还要服务中心等公共设施。这种类型的综合用地主要特征表现在不同用途的建筑物分布在宗地内的不同平面结构上(强调平面结构)。
(3)混合型综合用地
混合型综合用地是指某一宗地内的多幢建筑物既有垂直结构上的综合,又有平面结构的综合,即由平面型综合和立体型综合复合而成的综合用地。其特征不同前面两种综合用地那么明显,而是纵、横交错地分布着各种不同用途的建筑物。
平面型综合用地的特性三、综合用地价格的评估方法综合用地估价的基本思路(2)以各用途土地地面价格为基础,利用地价分配率求出每楼层土地利用方式产生的单位面积地价,然后以各用途各楼层土地利用方式产生的单位面积地价之和乘以土地总面积得到总地价。基本公式为:

土地总价=(分摊后的商业用途单价+分摊后的住宅用途单价)x土地总面积

(3)以各用途楼面地价为基础,通过容积率修正及楼层修正得出不同用途不同楼层的楼面地价,再将不同用途不同楼层的楼面地价乘以相应楼层建筑面积求和得到总地价。基本公式为:
土地总价=修正后的商业楼面地价x商业建筑面积+修正后的住宅楼面地价x住宅建筑面积分算法&合算法分算法适用范围方法举例计算商业用地和居住用地的地价假设区域个别因素、期日、开发程度修正系数均为1，商业用地出让年限为40年、居住用地为70年，—年期修正系数也为1.当容积率为1.5时，商业用地容积率修正系数为1.3，居住用地容积率修正系数为1.1.商业用地总价＝900×1.3×3000＝351（万元）居住用地总价＝600×1.1×17000＝1122（万元）估价结果
商业用地分摊土地面积：3000平方米；土地单价：1170元／平方米；土地总价：351万元，大写：人民币叁佰伍拾壹万元整
居住用地分摊土地面积：17000平方米；土地单价：660元／平方米；土地总价：1122万元，大写：人民币壹仟壹佰贰拾贰万元整（注：商业用地使用年限40年，居住用地使用年限70年）或者可以采取另一种表示方法：先如上述步骤评估出商业、住宅等用地的价格，再折算成综合用地价格。签订国有土地使用权出让合同和颁发国有土地使用证时，同样要注明各个用途的分摊土地面积和使用年限。同上例，先计算出商业用地总价351万元、居住用地总价1122万元之后，可得该宗土地总地价为1473万元，总用地面积20000平方米，然后计算出综合地价为14730000／20000＝736.5（元／平方米）
估价结果为：土地有效面积：20000平方米；土地单价：736.5元／平方米；土地总价：1473万元，大写：人民币壹仟肆佰柒拾叁万元整（注：商业用地使用年限40年，分摊土地面积3000平方米；居住用地使用年限70年，分摊土地面积17000平方米）合算法适用范围方法举例计算仓储用地、商业用地和居住用地的年期修正系数：假设仓储、居住用地的土地还原利率