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上海市地方标准《公共租赁住房运行管理标准》编制要点解析
公共租赁住房是指由政府出资或者以政府名义出资，建造、拥有或者购买的，有条件向符合规定条件的家庭或者个人出租的住房，其出租价格低于市场租赁价格，用于解决低收入家庭和中等收入家庭住房困难问题。
为了规范公共租赁住房的运营管理，上海市于2021年5月发布了《公共租赁住房运行管理标准》地方标准，该标准对公共租赁住房的申请、配租、保障、维修等方面进行了规范和要求。在本文中，我们将就《公共租赁住房运行管理标准》的编制要点进行解析。
一、标准的适用范围
《公共租赁住房运行管理标准》适用于上海市政府和各区政府指导、管理的公共租赁住房，不适用于商业租赁住房、公寓式酒店、宾馆等。
二、标准的内容要点
1.公共租赁住房的申请和配租：标准对公共租赁住房的申请流程、申请条件、审批程序、配租原则、配租程序等方面进行了具体规定。其中，要求申请人应当具备上海市户籍或者在上海市缴纳社会保险并有一年以上所得证明，在骨干产业和紧缺领域从事稳定工作，或者持续缴纳个人所得税、社会保险或者住房公积金，并具有其他符合条件的家庭成员等。
2.公共租赁住房的保障：标准对租赁保障的范围、标准、计算和调整原则等方面提出了明确的规定。其中，要求公共租赁住房的出租价格不得超过市场租赁价格的70%，租赁期限为2年以上，同时实行“梯度式”租金，即根据家庭收入水平、家庭成员数量等情况，实行不同的租金标准。
3.公共租赁住房的维修和管理：标准对公共租赁住房的维修和管理要求进行了规范，其中要求实行24小时紧急维修服务，推行集中维修、保洁等服务模式，指定专门机构进行公共租赁住房的管理和服务，并建立健全投诉处理机制。
三、标准带来的意义
《公共租赁住房运行管理标准》的发布，为公共租赁住房提供了具体的管理和运营标准，有利于解决住房问题。其主要带来的意义包括：
1.规范市场租赁价格：公共租赁住房的出租价格不超过市场租赁价格的70%，这有利于规范市场租赁价格水平，避免出租方的过度借助市场垄断地位、暴利经营等行为导致租房市场的畸形发展。
2.缓解租房压力：公共租赁住房的出租价格相对较低，有利于缓解住房市场中低收入家庭和中等收入家庭的租房压力，提高社会公平度和居民生活质量。
3.促进房地产市场平稳发展：公共租赁住房的出现，会有效遏制房地产市场的泡沫化和过热化。同时，也有利于加快住房市场的供给侧结构改革，增加租赁型住房供给，为住房市场的可持续发展提供坚实支撑。
四、标准的实施难点
虽然《公共租赁住房运行管理标准》为公共租赁住房管理和运营提供了规范和要求，但标准的实施还面临一些难点。
1.租金标准难以确定：标准要求要根据家庭收入水平、家庭成员数量等情况，实行不同的租金标准。然而，具体如何确定租金标准，尚需进一步明确，如何平衡保障租户和房屋运营成本的关系需要下一步探索。
2.管理机构不够专业化：标准要求指定专门机构进行公共租赁住房的管理和服务，然而，目前上海市公共租赁住房管理机构还不够专业化，管理人员的素质和敬业精神存在很大提高空间。
3.维修体系不够完善：标准要求实行24小时紧急维修服务，推行集中维修、保洁等服务模式。然而，由于公共租赁住房并不是所有的建筑物都可以安排专人管理，如何建立维修投诉体系，及时解决住户维修问题，仍然需要进一步加强。
总之，《公共租赁住房运行管理标准》的发布，是对公共租赁住房管理和运营的一次重要尝试。本文对标准的要点进行了解析和剖析，并指出了标准实施中的一些难点和挑战。因此，在标准的实施过程中，需要进一步加强规划、计划、设计、建设、管理和服务等方面的协调，以确保标准的贯彻落实和公共租赁住房的有效运营。