第五章-房地产估价原则S培训教材.ppt

第五章房地产估价原则内容第一节概述第二节独立、客观、公正原则三、合法原则具体内容
是不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象？
1．在依法判定的权益类型及归属方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。
房屋权属证书：《房屋所有权证》《房屋他项权证》
土地权属证书：《国有土地使用证》《集体土地所有证》《集体土地使用证》《土地他项权力证明书》

2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。
土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度等
3．在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等
4．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。以抵押为例：
评估土地使用权是划拨取得的房地产抵押价值时，不应包含土地使用权出让金
评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，房地产的价值应扣除拖欠工程款余额部分才是抵押价值
评估再次抵押的房地产价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是抵押价值
法律法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押为估价目的的估价对象。
法律法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值应符合转让条件，否则不应作为以抵押为目的的估价对象以城市房屋拆迁估价为例：
一般以被拆迁房屋的权属证书及权属档案的记载为准
各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定
拆迁人和被拆迁人对被拆迁房屋的性质或面积协商一致的，可按照协商结果进行评估
对被拆迁房屋的性质不能协商一致时，拆迁人或被拆迁人应当向城市规划行政主管部门申请确认四、最高最佳使用原则最佳用途；
最佳规模；
最佳集约度。经济学原理例1：某宗房地产的土地面积300m2，建筑面积250m2。建筑物的外观、设备已经陈旧，有待拆除重建，拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。计算该宗房地产相对于空地减价额。
解：房地产相对于空地减价额
=（300－50）*250=62500元

例2：某建筑物的建筑面积5000m2，土地面积2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出该建筑物的重置价格为1500元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。计算该建筑物的现值。
解：建筑物的现值=（1800*5000－1500*2000）/5000
=1200（元/m2）对房地产利用现状的估价前提的选择五、估价时点原则3、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系第六节替代原则第七节谨慎原则