2018房地产估价师《理论和方法》重要公式(章节全覆盖).doc

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估价理论与方法公式
第一章
不修复情况下的价值减损额=未受损状况下的市场价值-受损状况下的市场价值
修复所能带来的价值增加额=修复后的市场价值-修复前的市场价值
修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费
损害造成的相关经济损失=房地产价值减损（本例为修复工程费和修复后的价值减损额）之外的直接经济损失额，包括搬迁费和临时安置费
损害造成的总损失额=修复的必要费用（修复工程费、搬迁费和临时安置费）和修复后的价值减损额
第三章
抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数
抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款
=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款
再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值--拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款
房地价格=土地价格+建筑物价格
楼面地价=
楼面地价=×=
容积率=
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
第一次拍卖的保留价=评估价=市场价值
人口增长率=
人口自然增长率=
人口机械增长率=
第六章比较法及其应用
第二节搜集交易实例
第三节选取可比实例
第四节建立比较基础
一、统一财产范围
房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价值
不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务（剥离或还原）
实物范围要相同。
二、统一付款方式
将可比实例调整为在成交日期一次性付清的价格。
三、统一融资条件
四、统一税费负担
正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额
正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额
买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费
正常负担下的价格=
正常负担下的价格=（记忆“牙买加”）
五、统一计价单位
1、统一价格表示单位
2、统一币种和货币单位
3、统一面积内涵和计量单位
建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×
套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×
使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×
·1公顷＝10000平方米=15亩
·1亩＝666.67平方米
·1平方英尺＝0.09290304平方米
·1坪＝3.30579平方米
·平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000
·平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67
·平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304·平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579
第五节交易情况修正
1、总价修正、单价修正
2、金额修正
可比实例成交价格±交易情况修正金额＝可比实例正常价格
百分比修正，一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常价格，即
可比实例成交价格×＝可比实例正常价格
（假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%）
上式中，是交易情况修正系数
第六节市场状况调整（交易日期调整）
一般公式
·可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝可比实例在价值时点时的价格（市场状况调整系数是(1±T%)）
（一）市场状况调整的价格指数法
采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：（尾首相比）
可比实例在成交日期的价格×=可比实例在价值时点时的价格
采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）
可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格
（二）市场状况调整的价格变动率法
采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为:
可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率)期数＝可比实例在价值时点的价格
采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为:
可比实例在成交日期的价格×(1±价格变动率×期数)＝可比实例在价值时点的价格
第七节房地产状况调整
把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。可分解为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。
调整方法：
直接比较调整和间接比较调整（最常用）、总价调整和单价调整、金额调整和百分比调整、加法调整和乘法调整
第八节计算比较价值
（1）金额修正、调整下的公式：
比较价值＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额
（2）百分比修正、调整下的加法公式∶
比较价值＝可比实例成交价格×（1+交易情况修正系数+市场状况调整系数+房地产状况调整系数）
百分比修正、调整下的乘法公式∶（最常用）
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
=可比实例成交价格××（1±T%）×
假设可比实例成交价格比正常价格高或低±S%；从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌±T%；在