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房地产估价理论与方法复习思考题

第一章房地产估价概论
1、区分专业估价与非专业估价有何意义?专业估价与非专业估价有哪些区别？
答：专业估价专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价（以下称房屋征收估价）不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价（以下简称房地产抵押估价）还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由既有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。
概括起来有五方面区别：A由专业人员和专业机构完成；B是一种专业意见；C具有公信力；D实行有偿服务；E承担法律责任。
2、什么是专业房地产估价？
答：是指房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
3、估价、评估、估值、价值评估、价格评估之间有何异同和关系？
答：估价的含义更加精准、明确、具体，就是专指对价值进行评估；而评估的含义很宽泛，不只限于对价值进行评估。以某个方面作为目标和最终结论的评估，应明确地称为相应方面的评估。
4、国外及中国香港和台湾地区对房地产估价的称谓及定义是什么？
答：美国称为“得出一种价值意见的行为或过程”；日本和韩国称为不动产鉴定评估，定义为判定不动产经济价值，并将其结果用货币额表示；中国香港地区称为物业估值或物业估价；中国台湾地区称为不动产估价。
5、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？
答：价值和价格本质区别是：价值是物的真实所值，是相对客观和相对稳定的，价格是价值的外在表现，价格围绕价值而上下波动。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系，往往会出现低值高价或高值低价等价格背离价值的情况。因此为了表述上更科学、准确，也为了与国际上通行的估价理论下一致，应当强调房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。
6、应如何理解房地产估价是“发现”或“探测”房地产价值而不是“发明”或“创造”房地产的价值？
答：房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。不应把自己主观想像的价格加强给估价对象。
7、房地产估价与一般意义上的房地产定价有何本质区别？
答：房地产估价是提供关于房地产价值的专业意见，为相关当事人的决策提供参考依据；而房地产定价往往是相关当事人自己的行为，应由交易当事人自己决定。
8、在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？
答：房地产具有不可移动、独一无二、价值量大等特性，不存在大量相同房地产的交易，从而房地产成交价格容易受交易者的动机、偏好等个别情况的影响，但对于估价师或某个市场参与者而言，房地产价值则是客观的、由市场力量决定，即房地产价值是由众多市场参与者的价值判断而非个别市场参与者的价值判断所形成。所以房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的和行为。
9、鉴定性估价与咨询性估价有何不同？对估价作这两种区分有何意义？
答：估价专业意见的作用分为性质不同的两类：一是咨询性或参考性；二是鉴证性或证据性。意义在于承担法律责任的在大于不同，鉴证类要大。
10、目前有哪些法律法规规定了估价(评估)的法律责任及其主要内容是什么？
答：《中华人民共和国刑法》（2011年2月25日修正文本）第一百九十八条规定：保险事故的鉴定人、证明人、财产评估人故意提供虚假的证明文件，为他人诈骗提供条件的，以保险诈骗的共犯论处。《刑法》规定承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件；《公司法》；《证券法》……P7\8\9
11、为什么会产生估价的准确性问题？如何看待估价的准确性？
答：产生准确性问题主要是因为估价总是在信息不完全和不确定性下作出的，而且真实价值只是理论上存在的，实际中不可得知，所以评估会产生误差。应对准确性问题全面认识：A即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值；B所有的评估价值都会有误差；C不能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差；D判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较；E实际中不轻易直接判断一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和