土地估价师考试-估价基础(完整版).doc

第一部分地价理论
第一章地价理论
土地价格的内涵与外延
土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权支付的代价，即地租的资本化。对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格
我国土地价格的形式
我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付多年地租再会的总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
土地价格的主要特征
土地价格是权益价格
土地价格不由生产成本决定，主要是土地的投资与回收及其应得的投资收益，实质是地价的附加。预期收益的高低和利息率大小
土地价格主要土地需求决定
土地价格呈上升趋势主要原因是社会有机资本有机构成的提高，社会平均利润的下降、土地的稀缺性、土地需求的增加
土地价格具有明显的地域性土地的固定性
与一般物价的区别
表示方式不同土地除以价格表示外，还可以用租金表示
价格基础不同基础是土地权利和收益的购买价格
形成时间不同缺乏完整的市场，价格形成的时间长且相对比较困难
土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不同生产成本决定
土地价反映的主要是作为土地资源和资产的经济价值，产生的直接原因是土地所有权的垄断
地价主要由需求决定
地价具有明显的地区性和个别性
地价呈明显上升趋势土地一般不具有折旧现象
市场结构不同地产的个别性和不可移动性决定土地市场是不完全的市场
折旧现象不同

土地价格的类型
按土地权利分类：所有权价格、使用权价格、抵押权价格、租赁权价格
按土地价格形成的方式：交易价格、评估价格（交易底价、基准地价、课税价格）
按政府管理手段：申报价格、公告（示）地价
按土地价格表示方法分：土地总价格、单位面积地价、楼面地价
楼面地价=土地总价格/总建筑面积
单位地价=楼面地价x容积率
按土地存在的形态分类：生态价格、熟地价格、毛地价格、净地价格
按土地交易方式分：拍卖价格、挂牌价格、协议价格、招标价格
按土地价格使用目的：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价
我国现行地价体系
一系列不同名称、不同表现方式、满足不同用途的价格，构成了整个价格体系
我国的地价体系以基准地价和标定地价为核心，以标定地介、交易地价或交易评估价为主要成分，具体包括以下集中形式，即：基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交价格、由以上4种类型衍生的抵押贷、税收、资产核算、土地转让等方便使用的地价等，标定地价、交易底价、成交地价属于宗地地价类型，基准地价是目前区域平均价最常见的形式，标定地价和交易底价是地产市场中最常见的地价形式。
土地交易的客体实际上就是土地权利。土地权利状态是决定土地价格的基础，土地价格体系中土地所有权和土地使用权价格是基本形式。基于政府调控要求，基准价格是必然选择，其对应是宗地价格
交易价格对应评估价格
地价管理作用：防止地价暴涨、暴跌，防止国有土地收益流失，促进土地合理利用，规范双方交易行为，规范估价方法
地价管理政策要与相应的地价管理制度相配合
地价管理政策：优先购买权、对地价上涨可采取必要的行政手段干预、可按经济和城市建设需要，对单位和个人的土地提前收回、增收土地增值税，防止不正常交易。
标定地价作用：确定出让金的依据，企业清产改制确定毅然资产的依据，国家收增值税的依据，制定土地市场管理政策依据。
我国土地价格的主要类型
按管理层次划分
基准价格：一个区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性特点作用：反映市场地价水平及变动趋势，为宏观管理提供依据；引导土地合理利用和流有效利用手段，税制改革的依据，清产的基础。征收使用税提供依据
按土地产权性质划分
土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，分：出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格之间的差异主要在有没有交出让金
承租土地使用权价格在支付租金并完成开发，经同意可转租、转让、抵押，高低主要四租金差额的多少来衡量。
按土地开发程度划分生地价、熟地价、毛地价
按地价构成熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费
5、按交易方式收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让地价、出租地价、抵押地价、入股地价
土地一级市场土地二级市场划拨地价出租价格
转让价格
抵押价格
入股价格出让地价协议出让地价公共福利、非盈利性、机关招标出让地价公开重大工程较大地块邀请挂牌出让地价拍卖出让地价条件好、交通使得闹市区承租地价按地价形式和目的划分
评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价
我国的政策性地价：最低限价、标定地价、基准地价
我国土地价格理论的发展历史
现代土地价格评估理论形成于19世纪末，英国人阿尔雷德·马歇尔作为新古典派