第23讲第二节建设用地制度与政策.doc

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第23讲第二节建设用地制度与政策

第二节建设用地制度与政策大纲要求：建设用地使用权出让；
建设用地使用权划拨。
《宪法》.《物权法》和《土地管理法》规定了我国现行土地所有制的性质.形式和不同形式土地所有制的适用范围，以及土地的使用管理制度。本节所称的建设用地制度与政策，仅包括国有土地中的建设用地制度与政策。
现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有：(1)通过行政划拨方式；(2)通过国家出让方式；(3)通过房地产转让方式（如买卖.赠与或其他合法方式）；(4)通过土地或房地产租赁方式。
本节主要介绍通过出让方式和行政划拨方式取得建设用地使用权的相关制度和政策。
知识点一：建设用地使用权出让（常考点）建设用地使用权出让，简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（一）土地使用权出让的主体土地使用权出让的主体，包括出让方和受让方。
《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同由市.县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用权的出让方是国家，具体由市.县人民政府土地管理部门代表。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：中华人民共和国境内外的公司.企业.其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发.利用.经营。土地使用权受让方是土地使用者，具体可以分为公司.企业.其他组织和个人。
（二）土地使用权出让的方式（常考点）根据《城市房地产管理法》和《招标拍卖挂牌出让国有建设土地使用权规定》规定，我国现行国有建设用地土地使用权的出让方式有四种：招标.拍卖.挂牌和协议出让。
在具体实施土地使用权出让时，由国有土地代表按照法律规定，并根据实际情况决定采用哪种方式，对地理位置优越.投资环境好.预计投资回报率高的地块，一般应当采用招标.拍卖或者挂牌方式；对于公益性和政策性项目，可适当采用协议方式。
1.招标出让招标出让国有土地使用权，是指市.县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民.法人和其他组织参加国有土地使用权投标，在规定的期限内由符合受让条件的单位或者个人（受让方）根据出让方提出的条件，以密封书面投标形式竞标某地块的使用权，由招标小组经过开标.评标，最后根据招标结果择优确定中标的土地使用者的行为。
招标出让方式，有利于公平竞争，主要适用于需要优化土地布局，以及重大工程的较大地块的投资项目。
2.拍卖出让拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间.地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。拍卖出让方式引进了竞争机制，排除了人为干扰，政府也可获得最高收益，有利于增加财政收入。
这种方式主要适用于投资环境好.盈利潜力大.竞争性强的商业.金融业.旅游业和娱乐业用地，特别是大中城市的黄金地段。
3.挂牌出让挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
4.协议出让协议出让国有土地使用权，是指政府作为土地所有人（出让人）与选定的土地使用人（受让人）磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式主要适用于工业项目.市政公益事业项目.非营利项目及政府为调整经济结构.实施产业政策而需要给予扶持.优惠的项目。采取协议方式出让土地使用权的出让金，不得低于国家规定的最低价。以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素较多，因此对这种方式有必要加以限制，以免造成不公平竞争.权力寻租及国有资产流失。
（三）土地使用权出让的年限土地使用权的最高使用年限，是指法律规定的一次签约出让土地使用权的最高年限。
土地使用权年限届满时，土地使用者可以申请续期。
出让土地使用权的最高年限不是唯一年限，具体出让项目的实际年限由国家根据产业特点和用地项目情况确定或与用地者商定，土地使用权出让的实际年限不得高于法律规定的最高年限。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（注）按照出让土地的不同用途，规定了各类用地使用权出让的最高年限：(1)居住用地70年；
(2)工业用地50年；
(3)教育.科技.文化.卫生.体育用地50年；
(4)商业.旅游.娱乐用地40年；
(5)综合或者其他用地50年。
（四）土地使用权出让合同建设用地使用权出让，应当签订书面出让合同。xx年，国土资源部.国家工商行政管理总局制定了新的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，用于规范和指导国有土地使用权的出让行为。
土地使用权出让合同一般包括