全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务.doc

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全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务

-.评估对象概况：××市江东消防器材厂位于××公路西侧，该厂西侧一块平整的土地为估价标的物，面积为3942平方米，该地西北角有两栋平房，两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干（详见附表），该地块为一不规则四边形，位于××市一等二级地区，交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。
二.评估目的：××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司，需要租用该地建冷弯型钢厂，要求评估出该地地价，确定年租金额。
三.评估依据：
1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
2.《××市城镇国有土地使用权出让.转让和有偿划拨暂行规定》。
3.《××市外商投资使用土地暂行办法》。
4.《××市实施暂行规定》。
四.评估过程：土地部分
1.征地成本费：根据《××市实施暂行规定》，我市一般耕地的征地成本费用组成如下：项目有青苗费.土地费.安置费.安置配套费.耕地占用税.预交农转非人口差价款.征购粮差价款.不可预见费.管理费.其它费用等合计为
70.66元/平方米
2.三通一平费用：
86.00元/平方米
3.投资利息：1
56.66×24/2×0.01=
18.80（元/平方米）开发周期为24个月，银行贷款月利息为1％。
4.正常利润额：1
75.46×15％=
26.32（元/平方米）
5.地段差价=
70.00×修正系数=
70.00×0.935=
64.45（元/平方米）因该地位于我市一等二级地区，取修正系数为0.935。
6.单位地价：2
67.23元/平方米
7.年租金额：年纯收益（年租金额）=地价×还原利率根据我市银行存款利息以及债券投资利率，确定还原利率为9％。
即：年租金额＝10534
20.66×9%=94807.86（元/年）地上物部分
1.已拆除和待拆除部分：名称面积(平方米)
结构成新重置价(元/平方米)
估价额(元)
围墙3
57.68砖实砌8
46.00114
45.76厕所16砖木瓦61
50.0014
40.00粉碎房
44.4砖石棉瓦7200.0062
16.00废料棚16砖石棉瓦7200.0022
40.00电焊间14砖墙瓦顶93
90.0049
14.00仓库28砖混93
90.0098
28.00化验室28砖混93
90.0098
28.00库房112砖石棉瓦7200.00156
80.00水泥路300水泥9
20.005400.00合计669
91.00
2.出租部分二楼会议室建筑面积1
38.60平方米，楼面分摊占地
69.30平方米，需出租给飞马公司。
房屋部分：重置价620元/平方米小区配套48元/平方米商业网点40元/平方米合计744元／平方米估计额=744×1
38.6=1031
18.40（元）土地价额=
69.3×2
67.23=185
19.04（元）二楼会议室总估价额=185
19.04+1031
18.40=1216
37.44（元）年租金额=1216
37.44×9％=109
47.37（元）
五.土地和二楼会议室总租金额：年租金额＝94807.86+109
47.37=1057
55.23（元/年）六.评估日期七.评估人签字：一九九三年二月八日
2.（本题30分）土地资产评估报告
第一部分
一.委托评估方：××
二.受托评估方：××
三.评估目的××厂作为独家发起人，将其部分资产及人员改制重组为××股份有限公司。该报告将对进入××股份有限公司的国有土地使用权价格进行评估。
四.评估依据
1.国家土地管理局.国家经济体制改革委员会联合颁布的《股份制试点企业土地资产管理暂行规定》；
2.国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》（试行）；
3.××厂的《国有土地使用证》：
五.评估对象
1.土地使用权面积：4709
55.31平方米；
2.建筑占地面积：3073
90.29平方米；建筑覆盖率：
65.27％；
3.建筑面积：2680
87.03平方米，平均容积率：
56.92％；
4.用途：工业生产性用地；
5.开发状况：五通一平熟地；
6.座落：XX。
六.评估价格类型工业生产用地及相关经营.管理用地土地使用权股份价格。
七.评估价格年期五年国有土地使用权价格。
八.评估价格货币种类人民币。
九.评估基准日期一九九三年二月三一日。
.评估结果有效期自评估基准日期起半年。
一.评估结果
1.土地资产总额108319721元人民币；大写：壹亿零捌佰叁拾壹万玖仟柒佰贰拾壹元整；
2.单位面积价格：每平方米230元人民币。
二.评估单位及估价师：××。
第二部分
一.××厂简况××厂始建于1958年，是生产大型综合性发电设备的制造工厂，该厂总占地面积约73万平方米，厂