二手房买卖相关知识.pptx

二手房交易相关信息收集高贷取决于银行，贷款=0.7*min{网签价，成交价，评估价}，成交价是买房的价格，这个没什么说的，能多砍点就多砍点，网签价是交税的计算依据，理论上能少则少，如果想多贷款，那么网签价显然没法太低，也没有办法做到充分避税了，不然做高评估价也没有意义了，一般就是做到“成交价>评估价=网签价”，这样多交千把块钱税，可能可以多贷十几万。
通常来说，看房子的时候，中介会告诉你，比如这个房子能评到单价的0.8或者0.85，如果对中介说的话偏听偏信，那显然是不靠谱的，事实上，评估价的多少取决于评估公司，而不是中介口头说的，最保险的办法就是自行找评估公司。一般北京地区的银行都认可的评估公司就是康正，主流的银行（记得是除光大、天津等4家银行之外）都认可他们价的评估报告，一般500万以下的房子上门评估费是400元，通常这个评估费通过贷款银行做的话，是免收的，当然大多数评估公司还提供电话报价，你可以直接打他们的咨询电话，报上小区楼栋楼层户型面积等信息，就会给你一个大致的范围报价，这个是极有参考价值的。掌握了评估价，就对能贷多少款充分了解，从而能够更游刃有余的与业主讨价还价，规避了签完合同，不能如数贷款的风险。非普价，如果你看上的房子满足以下三个条件之一，就会自动被认定为非普住宅，那么就会面临着3%的契税以及差额部分5.6%的营业税，认定为非普的条件是：a、容积率小于1b、面积大于140平c、高于1.2倍的市场成交均价注意，这些条件是或者的关系，前两个都好说，关键是第（3）个条件，这个成交价指的是，北京建委依据2010年全北京的成交均价为18000元，根据不同的位置，设置有调节系数，比如南四环以内系数是1.6，那么南四环以内的非普线就是1.2*1.6*18000=34560元，因此如果网签价高于这个数，那你的房子就会被认定为非普，从而面临高额税费，显而易见，为了多贷款，网签价应该高，但又不能碰线，为了多贷10万，还得多花10万的税就不值得了；关于非普价不同城区的具体计算标准，请参阅北京建委的文件《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》或者拨打建委咨询电话：59958811（也有说这个归地税管）网址：http://www.bjjs.gov.cn/publish/portal0/tab662/info67342.htm
方位
系数环线区域地区指导价，买卖二手房就要交契税，而契税交多少取决于网签价做到多少，如果大家网签价填个1块钱，那政府就收不上税了，所以根据不同小区，指导价是不公开的，据说是一房一价，如果你的网签价低于指导价，那么契税就按指导价征。关于指导价和非普价的关系，对于一般的房子来说，我们的网签价一般介于指导价和非普价之间，但这并不意味着指导价绝对低于非普价，由于指导价的不透明，中介也是通过多次交易近似的探知到指导价的大概范围，但目前据说指导价每3个月一调，而事实上，自2011年以来，建委从未调整过非普价，但指导价却是随行就市的调整，不少小区的指导价已经超过了非普价，这些小区现在也变成了被“非普”的非普小区，甚至同一栋楼，某层以下的房子还是普通，但某层以上的已是非普，即便全款买非普小区的房子，也不可避免的面临3%的契税，以及5.6%的差额营业税。所以想做高评高贷的，必须有必要摸清指导价的情况，这也将成为我们做网签价和评估价的重要依据。成交价就是板上钉钉要付的钱，没啥可说的。
非普价（影响税率）和地区指导价（影响税基）是政府部门定的价格，还不是很透明，要想法探知。
非普价可以问建委
地区指导价目前似乎只能通过中介的经验去逼近（据说一房一价）。但网络时代大数据应该能解决这个问题。
评估价是评估机构给二手房的价格，一般比成交价（市价）低（反应银行的对抵质押物的审慎评估），关系到贷款额度。
网签价是买房人有影响力的一个价格，所以如何设定网签价有讲究。
从税费角度看：
网签价应该低于非普价（否则要交高额税）
网签价低于指导价，按指导价征税，所以网签价低于指导价的意义不大（做的过低，如果以后房价上涨，差额部分还要征税，不利于今后房子的出售），一般做接近于于指导价（高的话多交税）
从贷款角度看：
网签价低于评估价，那么相当于没有充分利用贷款能力（当然，贷款能力不能远超自身还款能力）；网签价高于评估价，贷款方面没有提升，反而多交税费，没有意义。故网签价应小等于评估价，等于的情况是有利于贷款，小于则是自身还款能力受限，或者不需要那么多贷款。
网签价高于成交价那不是作死么？所以肯定低。
总结：指导价≈网签价≤评估价<成交价，非普价
略低于指导价影响不大，若指导价大于非普，则网签价只能按非普走了，以上不等式也就不成立了落户前，查询确认户头是空的
2014-7-10
农行95，针对资质不错的客户（国企，事业单位）流水不够也问题不大。可