发展策划高级培训资料.pptx

融入才能影响PART1概述“策划”缩写为“S.P”，即“strategy”和“plan”的缩写。它的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性地连接组合起来，形成一个新的事物。
策划不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。

房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产
发展经营提出创新的模式和科学合理的决策
依据。

PART2房地产发展策划与发展商签定《合同》房地产发展策划宏观研究的方法与例证（经济与规划）宏观经济相关因素运行状况及规律
国内生产总值
产业特征及产业机会
固定资产投资总额
居民人均可支配收入及结构分析
……
宏观经济发展给项目带来的机会与威胁

城市规划研究
城市总体规划及分区规划研究
短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规……
城市发展给项目带来的机会与威胁例证之：V市宏观经济与规划的研究GDP总量小，人均GDP总量大V市第二产业占比极高。（超大国企SL企业是产业构成的主体。
受其计划经济烙印制约，V市第三产业发展滞后，占比很低。产业结构不合理。
由于资源日渐稀缺，V市正处于城市转型期，后续发展中第三产业提升的空间非常大。特殊产业及经济模式的惯性2003年V市人均可支配收入为10199元，增长11.5%
V市人均可支配收入仅次于B市，居S省各主要城市的第二位
V市居民具有很强的消费支付能力居民消费潜力巨大产业结构单一
第三产业发展滞后
城市缺乏新的支柱型经济
油田发展开始受限V市城市现状述评
发展趋势：生活内聚，产业外延中观研究的方法与例证（房地产市场）中观研究的方法与例证（房地产市场）不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。模块2：市场格局的分析板块分析
房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。分档次分析
从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。例2：Q市居住物业档次分析（某郊区大盘的开发方向）复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发）
有一种流行说法“房地产开发已进入复合时代”，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。模块3：市场需求分析模块4：典型个案分析模块5：市场趋势分析微观研究的方法与例证（项目）例证之：F市H项目开发条件分析（部分）H项目与F市商业区及居住区的联系分析临近某历史文物保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。H项目地块开发条件分析市政配套设施定位研究的方法与例证项目SWOT分析
项目发展策略
项目市场定位（整体发展主题、功能定位）
住宅物业定位
住宅物业发展主题
目标客户群定位
产品定位
定价建议定位研究思维树状图例证之：F项目SWOT分析及核心问题演进某滨水豪宅项目发展策略2650元/平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略；
静态价格范围约在2400-2900元/平方米之间。规划设计建议
成本财务分析（略）因地制宜的规划设计建议例证之：某项目塔楼设计建议的五种思路
思路－－各思路的利弊分析－－推荐设计思路例证之：万科四季花城的规划设计建议通过上述分析和比较，我们建议：
本项目的容积率选用为0.9~1.0（报建时，尽可能提高容积率）
最终确定方案：
万科四季花城容积率：1.0一期实际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近规划设计建议中物业类型建议发展策划的行业前景
发展策划人员素质要求未来的策划业将通过与市场营销学、建筑学、决策科学、思维科学、行为科学等的融合，在哲学与方法论的层面上释放出更大的能量。
在房地产市场开发专业性要求越来越高的现在与未来，发展策划前景无限。
分析判断能力。策划人要面对各行各业复杂纷繁的各种矛盾和问题，要能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结。对企业和项目的准确诊断应是策划人的基本功。
思路清晰和一定的文字能力。策划人一定是勤于思考并善于思考，有自己独到的见解的人。对一般策划人员的要求是如果不具备创造性思维能力，起码能提出有启发性、参考性的想法。
有一定专业基础。这里所指的专业包括房地产相关专业、市场学相关专业、建筑学相关专业等。
有快速吸收新知识的能力。即要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。
具备较强的沟通和整合能力。一方面是与客户沟通；另一方面是与各行各业的专家沟通。END
THA