二合同的订立.pptx

学习情境二
合同的订立子情境一：合意合同的订立2012年4月2日北京B公司给济南A公司邮寄产品价目表，4月6日A公司寄信给B公司发出订单，订单中包含了产品的价格、数量、送货方式等条款。4月7日A公司给B公司打电话表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受订单，但又加了一条免责条款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬租赁合同认知学习项目一：租赁合同认知 1.砖应否交付？为什么？
2.张某是否有权解除合同？为什么？
3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？
4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？

租赁合同的法律特征
1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同
2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同

租赁合同的种类和形式
根据租赁是否确定日期以及6个月以上的租赁是否采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁

（一）出租人的权利义务：
1、收取租金及请求返还原物的权利
2、租赁物的交付及保持义务
3、维修义务法律规定

（四）权利瑕疵担保义务

关于房屋租赁合同纠纷的司法解释第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

（一）转租的规则：

1、转租的含义
2、转租的条件

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
3、转租产生的损失
4、出租人的选择权
（二）所有权变动不破租赁的规则
（三）房屋共同居住人的继续承租权
（四）房屋承租人的优先购买权
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2003年3月10日，丁某与张某签订了一份为期5年的《房屋租赁合同》，张某将其临街两层楼房底层四间的其中两间交由丁某使用，年租金为6000元。2004年5月，张某因女儿生病住院，先后向李某借款4万元。2007年6月，张某因女儿要继续住院，自己仍无力支付医药费，于是打算将租给丁某的该处房产含两层楼房（上四间下四间）8间房屋、两间平房、院墙及楼门以22万元的价格进行出售。
李某知情后，决定买下该房产。两人在协商时，张某考虑到李某曾经帮助过自己，并且4万元的借款又不要利息，遂将该处房产以20万元的优惠价格卖给李某，并于同年8月办理了房产过户登记手续。同年9月，丁某以张某和李某侵害其优先购买权为由，诉至法院，要求确认张某与李某的房屋买卖合同无效，并主张由其以20万元的价格优先购买张某的该宅房产。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（优先购买权不支持的情况）
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
一、名词解释

租赁合同
（房屋承租人）优先购买权

二、思考题

1.出租人的主要义务是什么？
2.承租人的主要权利有哪些？
3.试述所有权变动不破租赁的规则。
学习项目二：起草、审查租赁合同
同学们有没有参与出租或承租的经历？租赁如果需要签订合同，该如何签订一个能很好保障自己权益的合同呢？假设我们需要出租或承租一套房屋，该如何签订房屋租赁合同呢？二、起草任务描述（二）房屋租赁合同签订中应注意哪些问题？
1、房屋租赁的当事人应当订立书面合同
2、最好留下一个特定或者指定的紧急联络人
3、签约时一些必要的物业状况可以先拍照存证
4、事先约明在什么情形下，出租人具有检视房屋状况的权利

（5）对提前收回房屋，或者承租人提前退租、续租以及其他影响租赁期限的事项作出详细约定
6、约定是否可以转租
7、界定出租人法定义务，解决租赁突发纠纷
8、及时办理租赁登记备案手