个人购买一套住房的部分面积仍应按照住房全部面积确定契税税率.doc

个人购买一套住房的部分面积仍应按照住房全部面积确定契税税率

案情简介：日前，镇江市某市民在房产部门进行过户，将其住房面积的16%部分转让给自己儿子。根据房产部门交换的信息得知，该房屋为该市民家庭唯一住房，面积为97平方米；其子24岁，未婚，且名下无房产。该市民在申报缴纳契税时，认为其子是购买的唯一住房，且面积只有15.52平方米（97平方米*16%），应按照1%的优惠税率计算契税。但是，地税机关以1.5%的税率计算征收了契
税法分析：根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定：契税的征收对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋；对于房屋买卖的，其计税依据为成交价格，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。对于税率的确定，首先，可以直接、清楚地确定本案中的住房为普通住房；其次，要确定个人购买的是否是其家庭唯一住房。本案中，该市民的儿子虽然未婚，且与父母共同居住，但是根据《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（财税[2010]94号）规定，家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女。本案中，该市民儿子已经24岁，因此，购买是其家庭唯一住房；第三，要确定适用的优惠政策。根据《江苏省财政厅、江苏省地方税务局、江苏省住房和城乡建设厅关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（苏财税[2010]33号）规定：自2010年10月1日起，对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。第四，也是最为关键的是，确定是否按照15.52平方米（97平方米*16%）作为优惠政策的面积标准。根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）第六条规定：享受税收优惠政策普通住房的面积标准是指地方政府按国办发[2005]26号文件规定确定并公布的普通住房建筑面积标准。因此，本案中，应按照该房屋的整体面积（97平发米）确定面积标准，而不是16%（15.52平方米）。综上所述，地税机关应该以成交价格与评估价两者之间的较高价为计税依据，以1.5%为税率，计算征收契税。
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