不动产估价年限问题新解.doc

不动产估价年限问题新解
一、引言
年限问题涉及不动产估价中的多种评估方法，如何恰当处理年限问题是影响不动产估价结果的重要因素。相关法律规定土地使用权年限届满可申请续期，特别是2007年10月1日开始实施的《物权法》规定住宅用地期满自动续期。而现行不动产相关估价准则包括《城镇土地估价规程》和《房地产估价规范》并未随《物权法》的颁布实施而做相应的修订，在年限问题处理上依然沿用一个共同的假设前提——“土地使用权期间届满，国家无偿收回土地使用权及地上建筑物”，并未考虑“自动续期”或“申请续期”的情况，忽视了使用权期限届满后权利人续期与否的“选择权”价值及其对评估中其他相关参数取值及计算的影响。因此，要实现不动产价格的科学评估，重新认识年限问题并讨论其处理方法就显得十分必要了。
二、处理年限问题的假设前提
年限问题的处理应因不同的假设前提而异。在我国现行法律框架下，建设用地使用权因其利用类型不同存在着“自动续期”、“申请续期”和“不续期”的可能。《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理”。《城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”由此，年限问题的假设前提可分为“续期”和“不续期”两种假设前提，其中续期假设前提又可分为“有偿续期”和“无偿续期”。
对于非住宅用地，《城市房地产管理法》明确规定续期需支付土地使用权出让金，适用于“有偿续期”假设前提。对于住宅用地《物权法》规定“自动续期”，对于“自动续期”是否需支付出让金相关法律无明确规定，虽然理论界也就此展开了激烈的讨论，但在相关法律解释出台之前尚难有定论。因此，笔者也将“无偿续期”作为一个假设前提加以讨论。因公共利益需要等原因，续期申请可能不被批准，存在“不续期”假设前提。“不续期”前提与现行《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》的假设前提一致，年限问题的处理上有标准可依。因此，笔者仅就“有偿续期”、“无偿续期”两种假设前提进行讨论。
三、不同假设前提下年限问题的处理方法
年限问题主要涉及收益法中的收益年限修正、市场法中对可比实例交易价格的年期修正等。这些问题在不同的假设前提下应有不同的处理方法。
（一）收益法中的收益年限修正
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
p=++…+
=（1）
其中：p为不动产价格；n为收益年期；a1，a2，…，an为不动产相对于估价时点而言的第一年，第二年，…，第n年年末的纯收益；r1，r2，…，rn为不动产对于估价时点而言未来第一年，第二年，…，第n年的报酬率。
在评估实践中通常假设未来每年的纯收益不变为a，每年报酬率不变为r，式（1）可转化为：
p=［1-］（2）
式（2）中“1-”为将不动产无限年期价格修正为有限年期价格的年期修正系数。若n为无限年，年期修正系数为1，式（2）转化为：
p=（3）
1.无偿续期的前提。若住宅用地使用权期限届满可以无偿续期，估价对象不动产的价格实为建筑物所有权价格和无限年期土地使用权价格之和。建筑物有经济寿命，这决定了建筑物不能无限期地为待估对不动产贡献价值，而在无偿续期前提下，土地可以持续贡献价值。因此，若采用式（2）或式（3）来求取不动产价格，显然与不动产实际状况不符。用式（2）漏记了建筑物经济寿命结束后的土地使用权价值，用式（3）则忽略了建筑物具有经济寿命的事实。
为了充分体现待估不动产的状况，在评估实践中要对估价技术路线做适当调整。首先，将待估不动产分为土地和建筑物两个部分，然后分别评估土地和建筑物的价格，将之加和即为待估不动产价格。建筑物的价格可以采用重置价格法来求取，然后求取土地价值。具体过程如下：
（1）用重置价格法求取建筑物价格pB。
（2）以公式aB=pB求取建筑物纯收益aB，式中rB为建筑物报酬率；n为建筑物经济寿命。
（3）求取土地纯收益aL=a-aB，式中a为不动产综合纯收益。
（4）求取无限年期土地使用权价格pL。
无限年期土地使用权价格可用式（3）pL=（rL为土地报酬率）求取。但式（3）存在一个问题，我们假设土地报酬率rL=7%，则70年土地使用权价格和无限年期土地使用权价格之比为：1-∶1＝0.99∶1。
无限年