房价售后缩水该怪谁.DOC.doc

第页共NUMPAGES7页
房价售后缩水该怪谁.DOC

买卖双方签订了房屋买卖合同，按照约定的价格履行完成。不料，因为房价走势预期发生了变化，部分开发商为使楼盘尽快销售，便有了诸如折扣、降价等动作。于是，一样的楼盘，只因售期的稍许不同，却出现了价格上的明显差异。老业主眼看新业主买到了“便宜货”，便向房产商提出了各种各样的补偿要求。有的开发商迫于压力，也便想着法子安慰这些“买涨不买跌”的老业主，送装修、送家具，或者干脆返还一部分价款，有的还拿旅游来补偿。
业主购买房产之后，出现房价大缩水，受到财产上的损失，要求房产商补偿，对这些拥有房屋这样价值较大的不动产的产权人来说，心情是可以理解的，但法律讲究的不是心情，而是规则。
作为出卖人的房产商与作为买受人的业主签订了房屋买卖合同之后，即形成了房屋买卖法律关系。在此法律关系中，双方的权利义务主要由买卖合同也就是购房合同的有效条款进行约束。易言之，只要该买卖合同合法有效，对双方当事人即产生约束力。我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”。可见，我国现行合同法对包括房屋买卖合同在内的合同的法律约束力有明确规定，任何缔约当事人都应遵守法律、尊重合同。
另一方面，当双方当事人就房屋买卖合同如约履行完毕之后，即意味着买卖合同结束，诚如我国《合同法》第91条规定，债务已经按照约定履行可以导致合同权利义务终止。在合同法上，通常情况下，合同一旦履行完毕，当事人就不再继续受合同约束，从交易的角度看，可以说“交易已经完成”。除非出现合同无效等效力瑕疵情形，当事人可以主张合同受损利益之补救。
在房屋买卖合同中，如果开发商和业主对购房合同已经履行完毕，那么，按照合同法的规定以及合同法原理，双方的权利义务关系已经宣告结束。当房屋价值出现下跌，导致购房者的利益受损失时，只能认为这是对自己交易行为承担的一种风险代价，而不能将该风险的承担转嫁给房产商或其他任何人。实践中，有购房者面临房价“缩水”，就向房产商提出退房、赠送装修、赠送车位、减免物业费等要求，希望得到补偿，这是一种转移自己交易风险的做法，于法无据。
当然，如果当初的房屋买卖合同中存在一些特别约定，比如当出售的房屋出现价格下跌导致买受人遭受财产利益损失时可给予相应的补偿，那么，这属于房产商的承诺，现行法律也并不干预，当事人也理应遵守该特别约款。只是，如果不存在类似补救性约定，那么，无论房价怎么变动，无论业主面临的风险有多高、遭遇的损失有多大，都没有权利要求房产商承担这些风险。
顺便指出，房价在售后出现“缩水”现象，并不适用情势变更原则。情势变更原则主要是在合同成立后履行完毕前适用的履行原则，例如，合同关系存续期间，交易条件因为不可归责于双方当事人的客观因素发生了变化，导致交易违背公平原则，继续履行会使一方受到损失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲裁机构变更或解除合同。但是，当合同履行完毕后再发生情势变更，该原则并无适用余地，当事人应当自行承担情势变更带来的交易风险。
市场经济条件下，交易主体必须遵循法律规则，而法律规则又恰恰是市场交易规则的体现和总结，在此意义上，市场经济是法治经济。市场经济中的一个重要理念就是契约理念，什么意思呢?就是参与市场交易的人应恪守交易契约。契约是什么呢?其实就是在双方合意的基础上达成的交易协议。契约特别注重“合意”，当交易条款在双方意思表示真实一致的前提下确定或者认可下来的时候，必须坚信并恪守一条现代法治的重要原则，那就是“约定必须遵守”或者说“约定不得违反”。违反是要付出代价的，谁违反，谁负代价。
这也同时涉及到与契约理念紧密联系在一起的另外一个理念，那就是诚信理念。参与市场交易的任何一方必须守合同、重信用，这是商业以及商业社会的本质要求，也是现代法治强力提倡和要求的。我国《合同法》第6条也明确规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则”。
所以，房屋交易中，当房屋合同已经履行完毕，如果当事人提出一些与合同履行本身的问题无关的要求，其实违背了市场交易的这些起码规则或者最底线的要求。如果合同的威信丧失，人人在交易完成后都可以根据变化了的情况反过来要求补偿，那么，不仅是房产领域，任何领域的交易，包括股票等证券交易市场以及其他交易市场是不是也要推行如此“反悔”规则呢?显然，如果开了不好的头，交易秩序就会混乱不堪，整个市场秩序也就崩溃了。
尽管说，业主在合法有效合同的约束下，无权就单纯的房价下跌要求房产商进行这样那样的补偿，但毕竟在房产交易市场中出现了这么一种现象，形成了一个“问题”，那么，既然有了这样类现象或问题，我们也不得不去面对。
一是加强契约意识、注重条款约定。可以说，现代市场交易无不是在契约或者合同的约束下进行的，“约定不