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2014年房地产市场信用风险分析

第一篇：2014年房地产市场信用风险分析2014年房地产市场信用风险分析自定义来源2014-03-2411:16我要分享房地产市场基本面分析:(1)中长期来看,即将度过高峰期的房地产行业在未来5年将会进入平稳下行的趋势,需求大于供给的时代将结束;(2)展望2014年,我们认为房价将继续结构性分化,这种分化表现在两方面,一是从区域房价来看,一二线城市房价可能继续温和上涨,三四线城市房价或出现停涨,甚至一些城市的房价还会下跌;二是从新房与二手房的价格来看,二者的价格走势将继续分化,新房价格涨幅继续强于二手房价。整体而言,今年房价涨幅的拐点可能出现,房价涨幅将会回落,但尚未达到由涨转跌的时点,房地产企业的投资增速也可能会持续下滑。(3)房地产行业自2003-05年就开始了泡沫化进程,通过横向比较发现,美国和日本房地产泡沫均破裂于加息通道,在利率持续上升1.5-3年后,房价均出现大幅下跌,但目前国内利率持续上升的前提暂时并不存在,从当前的通胀水平来看,自2012年1月以来国内通胀率持续低于政府的通胀目标,短期央行的加息动机也并不存在,而且从1.5-3年的领先时间窗口来看,2014年也不会成为房地产泡沫破裂之年。房地产投资资金来源分析:银行贷款仍是房地产开发投资的主要资金来源,占比超过50%,其中个人购房贷款尤为关键,约占房地产投资资金来源的37%,一旦银行开始普遍收紧个人房贷政策,房地产企业的资金链将受到严重考验。目前信托融资占比较小,因此若房地产行业遭遇滑铁卢,受冲击最为严重的当属银行业。房地产信托违约风险分析:今年由房地产崩溃引发大规模信用违约的可能性很小,即使出现房地产信用违约,也大多将集中在三四线城市,且以小型房地产企业为主。从时间分布上看,考虑到期规模及投向城市,5月和12月出现房地产信托违约的概率较其他月份偏大。信托公司方面,部分信托公司的到期受托规模明显较其盈利状况偏高,比如安信信托;部分信托公司则有较高的资产负债率,比如平安信托和四川信托;投向城市分布上,中航信托、中融国际信托和大业信托投向三四线城市的占比相对偏高。第二篇：房地产市场投诉分析房地产市场投诉分析房地产作为支柱产业，为开发区人流、物流的聚集；改善居民的居住条件；带动相关产业发展；拉动经济增长做出了重要贡献。但是，房地产市场仍处起步阶段，还没有形成完善的市场运行机制和诚信机制，违规开发、广告虚假、面积“短斤缺两”、物业管理不规范等问题时有发生，房地产市场既是工商执法的重点，监管的难点，维权的焦点，也是关系群众切身利益的热点问题。为此，工商局把整顿和规范房地产市场作为加强工商监管和执法工作的重点，努力探索长效监管治本之策。一、居高不下的房地产市场投诉现象2003年我局共受理调解消费者投诉69起，其中房地产投诉达39起，占消费投诉总量的56.5；2004年消费者投诉87起其中房地产投诉39起，物业公司投诉5起，占消费投诉总量的50.5；2005年上半年投诉23起其中房地产投诉8起，物业公司投诉1起。占消费投诉总量的39.1。虽然从历年的同期对比上看，房地产市场的投诉有了一定的减少，但投诉量仍居高不下。二、房地产市场投诉频繁的原因(一)虚假宣传，误导消费。房地产广告存在不规范广告行为和虚假、夸大宣传等问题，侵害了消费者的合法权益。主要表现在：一是未经工商部门登记审批，违法发布广告；二是广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、未按规定的要求明示价格、面积等内容；三是广告华而不实，夸大其辞，含有虚假内容，以及承诺与实际不符或无法兑现的内容，欺骗、误导消费，是商品房销售中大量纠纷产生的源头。（二）房屋从面积到质量都成问题。交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。同时，房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。（三）无证售楼，产权难到手。部份开发商未取得售楼资格即擅自预售房产，甚至在缺少诸如《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》等的情况下就开始预售房产，让购房户承担很大的风险；有的开发商存在擅自改变登记事项，未经核准登记擅自改变法定代表人、股东、住所甚至抽逃或虚假出资等违法行为。部分业主入住以后，迟迟拿不到房产证的