××商业项目定位建议书(正文).[小编整理].docx

××商业项目定位建议书(正文).[小编整理]

第一篇：××商业项目定位建议书(正文).××商业项目投资分析（正文）一、项目定位：1、项目消费人群定位：陶然亭区域作为南城的老城区，历史悠久。它北起前门西大街，南至南二环；东起前门大街、永定门大街，西至右安门大街。本区域范围内已拥有相当数量的成熟社区和待建、在建、在售的住宅项目楼盘，固定人口达26万余人，目前陶然亭区域居民大多数是区域内的原住民，以低收入人群为主。但目前该区域在开发住宅项目正在向中高档靠拢，伴随着区域内配套设施的不断完善、旧城区的改造步伐的不断加快、房地产开发的力度加大及其成本的增加，本区域内的生活及居住成本将有所提高，未来进驻本区域生活的门槛将有所上升，预期进驻的人口整体消费力有所提升，符合周边应有的消费特点和结构配比。本区域常驻人口约为80%左右。庞大的人口总数及如此之高的常住人口比例为本项目提供了稳定的消费力支持。因此，区域内固定居民为该项目主流消费群体。区域内主街国际传媒大道位于天安门广场西南侧，北京市宣武区境内，北靠前三门大街和长安街，南接南二环，是商务办公、企业经营、休闲居住、配套服务为一体的综合文化产业社区。日人流车流量庞大，而本项目又盘踞国际传媒大道和陶然亭路交叉口。因此该区域办公人士和商务人士也为项目主流消费群体。本区域相对位于城市中心，项目西侧即为正在修建的地铁4号线，届时地铁的连动将会带动丰台区洋桥板块人流来此消费。2、产品定位：项目定位为中档社区型综合商业市场，建筑为地下一层，地面五层单体建筑；产品业态划分为：B1：超市（在地铁出口处设有超市入口）；F1外门脸：为专卖店和主力店（餐饮、药店等）；F1—F5：中档商业市场，五层设剧院或市场旁边建单体独栋楼设为剧院。备注：由于项目所在区域距西单商业街、王府井、SOGO商圈较近，区域居民的消费习惯已形成趋向于这些商圈所购物，而项目区域内学生群体又比较庞大，因此，本项目将尽可能减少服装业态的比例，加大文化办公用品的比例。二、项目财务分析：1、项目定价表：2、项目财务支出表：3、不同情况下项目收益敏感度分析：不同销售比例下销售十年使用权收入情况（可销售建筑面积为㎡）：不同租赁比例下年租赁收入情况（可租赁使用面积为㎡）：第二篇：项目建议书(正文)一、前言通过对文鼎广场餐饮状况的调查发现：（1）文鼎广场尚处于开发阶段，具有很大的市场潜力；（2）文鼎广场的各餐厅的规模比较小;（3）餐厅的市场推广手法雷同等。公司能否对目前的文鼎广场餐饮市场有一个清晰的认识，能否在目前的餐饮市场竞争状态下找到市场的空间和出路，取决于正确的市场定位和市场策略，只有对市场进行深入的了解与分析，才能确定如何进行产品定位，制定价格策略、渠道策略、促销策略，是新产品成功介入市场。在本次调查中，调研组将集中优势资源，严格把控调研质量，科学实施调研流程，确保调研的顺利完成。二、调研目的和意义1、通过市场调研，为连锁店寻找新的市场空间和出路2、通过市场调研，了解目前文鼎餐饮市场的竞争状况和特征3、通过市场调研，了解竞争对手的市场策略和运作方法4、通过市场调研，了解文鼎餐饮市场的渠道模式和渠道结构5、通过市场调研，了解消费者对火锅市场的消费习惯和偏好6、通过市场调查，了解消费者对小肥羊的认知和看法总之，本次调查的目的是准确地反映文鼎餐饮市场的竞争状况，为连锁店的设立提供科学的依据。三、调研内容（一）、宏观市场调查1、文鼎餐饮市场的动态和市场格局2、文鼎餐厅市场的竞争特点和主要竞争手法3、文鼎餐厅市场的发展和市场空间4、规模较大的餐厅的分析和研究等（二）、消费者研究1、餐厅调查：（1）消费者对餐厅菜种的偏好趋势（2）消费者对餐厅菜种价格的偏好趋势（3）消费者对餐厅菜种口味的偏好趋势（4）消费者对目前餐厅菜种的评价（5）消费者对餐厅菜种的要求（6）消费者对餐厅现状的差距等2、购买行为调查：（1）消费者为什么就餐（2）消费者什么时候就餐（3）消费者在什么地方就餐（4）消费者选举什么类型的餐厅（5）消费者如何就餐3、影响因素调查：（1）影响消费者就餐的最主要因素（2）品牌对消费者就餐的影响程度（3）价格对消费者就餐的影响程度（4）口味对消费者就餐的影响程度（5）餐厅氛围对消费者就餐的影响程度（四）、品牌调查：（1）餐厅品牌知名度测试（2）餐厅品牌满意度测试（3）餐厅品牌认知度测试（4）小肥羊品牌的市场测试等（五）、广告信息调查：（1）消费者获取餐厅信息的主要渠道（2）目前各餐厅的主要传播点（3）媒介接受对称性分析等（六）、竞争对手调查：（1）消费者对竞争对手产品的了解程度（2）消费者对竞争对手价格的接受程度（3）消费者对竞争对手的风格的认知（4）消费者对竞争对手利益点的接受程度等（七）、样本的构成调查：（1）抽样样本的职业构成（2）抽样样本的文化