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二手房自助交易要闯六关购房流程详细的攻略

第一篇：二手房自助交易要闯六关购房流程详细的攻略二手房自助交易要闯六关购房流程详细的攻略购房要注意:看房,议价,签订买卖合同,办理按揭贷款,过户,收房等六大环节操作过自助交易的孟伟表示,虽然其过程比较复杂,但只要细心应付,还是能够顺利过关的.据介绍,自助交易主要包括看房,议价,签订买卖合同,办理按揭贷款,过户,收房等六大环节,下面我们根据孟先生自己的经验,以及结合专业人士的建议,来对每个环节逐步进行解析.第一关:信息真伪要验明孟伟表示,在这道程序中,除了要对房源质量状况进行了解外,还需要注意的是,必须自己前往交易中心进行产权调查.除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,除了要验证卖家的房产证之外,还需要在交易中心查阅小产证信息(俗称“产调”),用以确定房源的状况,如有无抵验证卖家的房产证之外“)押情况等.如现在上海市境内的房屋小产证(2003年以后制定的)上虽然有房屋的权利人,坐落地址,建筑面积等基本信息,押情况等.如现在上海市境内的房屋小产证(2003年以后制定的)上虽然有房屋的权利人,坐落地址,建筑面积等基本信息,但是却不包含该房屋是否有存在抵押,查封等权利限制的情况.如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,但是却不包含该房屋是否有存在抵押,查封等权利限制的情况.如果签订定金协议并且将定金实际支付给卖家之后,才发现该房屋存在查封,甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险.现该房屋存在查封,甚至是虚假信息而导致整个交易无法进行时,则可能面临已经支付的本金无法保障的风险.特别提示:在上海,”产调“内容一般有七项,其中比较重要的内容为房屋是否存在抵押,司法查封等权利限制情况,此外小产证地址,产权证上记载的人数也可一并查阅.在房产交易中心进行”产调“时,只需提供自己的身份证,然后报出物业所在的具体地址便可,当然,每项内容查询费用为5元.第二关:议价要”细火慢炖“当然,在议价过程中,还要仔细了解卖家其他的想法,特别是涉及到费用方面的问题,如维修基金,装修(尤其是空调,热水器等),家具,煤气初装费,有线电视,宽带等,如何处理,都必须商谈出结果,详细记录下来,并在买卖合同中体现出来.第三关:签合同要考虑周全虽然自己曾经买过一次房,孟伟在签订房屋买卖合同时,还是感到有些茫然失措,幸好他托人找到一份样本,依葫芦画瓢,因此也就顺利过关了.不过他表示,为了减少纠纷,买卖合同内容尽量做到详实,周全.签订房屋买卖合同之后,便要支付首付款.孟伟表示,如何保证这笔款项的安全是买家要认真考虑的问题.他把首付款交给了卖家,但是要求对方把房产证交给律师代为保管.特别提示:上海联业律师事务所主任律师王展表示,在签订房屋买卖合同时,以下几点必须多加小心,如确认房主真实身份,房价,明确双方违约责任,付款过户时间,费用交接时间等.此外,在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦.补充条款的内容包括装修是否赠送,维修基金,煤气初装费,有线电视开通费,宽带开通费等如何结算,以及户口等诸多问题.当然,卖家也会提出自己的要求,如不能全额办理按揭贷款导致交易延后或者中断时应承担的责任等.关于首付款的安全问题,专家建议可以选择第三方来代为管理.即使是直接交给卖家,也应该在第三方见证的情况下完成,如律师到场等.支付首付款之后,应要求卖家尽快办理还款手续(如果该房产有按揭贷款的话),以解除抵押.此外,还需留有部分尾款在收房时支付,这是因为考虑到水电煤,物业管理费等税费的支付,以及保证装修部分完好而特意保留的.尾款金额一般在1～5万元之间,视具体情况而定.第四关:申请贷款找担保机构孟伟在申请按揭贷款时费了很大的力气,他咨询了多家商业银行,但对方一听说是个人申请,便没了下文.最后他在一家银行业务员的建议下,通过一家贷款担保公司来办理,才顺利办妥.特别提示:上海德佑地产有关人士表示,出于多方面原因考虑,商业银行一般不大愿意接受个人贷款申请,”这就相当于批发跟零售的关系,个人申请贷款好比是零售,而银行喜欢跟机构合作,希望走批发的路子."这位人士如此表示.鉴于此,这位人士建议购房者跟贷款担保机构合作,以便能够顺利办出贷款.办理贷款需要提供的证件主要有身份证,结婚证以及户口本,需要准备的材料有单位开具的收入证明以及其他资产证明(近三个月的工资账单,部分银行需要),以及银行存折和硬卡.如果还要办理公积金贷款,还需要提供公积金账户.第五关:办理过户手续要及时只有办理产权转移过户手续之后,买家才能真正放下心来,因此当卖家还清按揭