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公寓酒店投资方案

第一篇：公寓酒店投资方案商务型酒店公寓可行性报告基本情况1.建筑主体为??层框架结构。一楼是酒店大堂。2层为餐厅、健身房、洗衣房，2层至3层为客房。客房44间。主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。地下室有40个左右车位的停车场。大堂配置有总台；面积40m²左右；2-3层配有客房44间（商务标间）电视、空调、光纤接口、淋浴房等面积40m²左右。2.地理环境。地处佛山新城保利广场T2栋内，处于佛山新城核心区，是佛山发展新地标；临近主干道，商业环境和商务办公楼较为密集，具有巨大的商务发展潜力；距离广州南站10公里，距离谭州会展中心3公里，距离东平地铁站80米，旁边3个大型购物广场、多个大型公司写字楼；周边仅有一个五星酒店洲际酒店和3个公寓酒店（房量30-50个）。（时间关系信息收集有限）3.租赁期限及价格？？？（重要：租期决定装修标准投入）4.装修成本预测4-6万元/间，含硬装、软装和公区（装修风格为现代风，推崇年轻时尚文化理念）5.办公用品、客用品10万6.前期宣传、公关费用3万二.改造方案定位为中档商务酒店(三星)1.2层，每层改造客房22间。走廊过道为中档地毯。2.房间内设置卫生间。室内为强化木地板或木纹塑胶地板，房间内墙纸或粉刷墙漆。3.配制电视，空调，上网，照明灯功能。4.走廊采用色彩明快的乳胶漆。5.健身房15m²，配套2跑步机1套杠铃。6.洗衣房15m²，配套2台带烘干功能洗衣机，临时晾衣区。7.其他配套功能区方案待定。注：建议房间数量适当增加，减少不产生效益的配套功能。三.经营预测1.人员配置。管理团队：执行店长一名，工资1-1.2万/人/月（负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责）财务总账一名，工资0.5-0.7万/人（负责财务会记及管理，税务的协调，报表的制作）营销总监/店助一名，工资0.7-0.8万/人（负责酒店的营销宣传，前台管理，VIP接待，各项活动策划组织，目标任务的完成）客房主管一名，工资0.5-0.6万/人（负责酒店客房日常工作和管理）员工队伍:营销经理1名，工资0.6-0.7万/人（对外营销宣传，客户维护，各种信息收集整理建档）总台服务员5名，工资0.4-0.5万/人(三班倒，总台接待加收银，目标任务的完成)卫生班3名，工资0.4-0.6万/人（两班，客房清理，环境卫生维护）注：以上正常配置，不包括餐厅娱乐等部门的人员配置，建议外包出去。2.费用估计。每月固定成本5万(租金），每年60万折旧50万（按投资总额为250万元，按5年折旧至0）财务--------万（贷款和资金利息）税收17万（营业收入的6%左右）工资84万（员工和管理人员费用）能耗24万（水电气等费用）低耗6万（一次性用品、茶叶等易耗品）洗涤6万（床上用品，毛巾类的清洗）维修1万（维修的配件及专业维修的费用）营销1万（广告宣传，政策返利，业务开支，活动经费等）保险6万（员工及管理人员的社会保险和酒店自身的各项保险）其他0.2万（办公用品，职能部门杂费等不可预计的费用）租金与装修成本相互抵扣后仍需10万租金，一年总费用约150万元注：以上费用根据酒店实际配置计算。3.收入分析定位为“中档商务型酒店公寓”。a.客房收入：改造后拥有客房44间。客房设计价格为180.00元（平均执行价格）客房入住率头两年保守估计为60%44间×180.00×360天×60%=171.09万元客房入住率两年后保守估计为80%全年收入228.09万元注：以上预测根据酒店发展情况有很大上升空间。四.经营思路整体定位为“中档商务型酒店公寓”。方便快捷适用的配套功能和专业而个性的服务构成的酒店。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是本地情侣旅客；三是重点放在市内的大型的商务会议、展会、体育赛事。从周边情况分析。酒店应该面向差旅散客和公司的业务人员。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和各种娱乐场所的钟点房。在开业初期重点应加强对外宣传。开展网络预定，可以与携程网等专业网站合作，这在开业初期很有效。当然其他的营销手段也必须去做。比如在车站、机场进行宣传营销，利用距离近，硬件环境好，争取客房率的上升。同时推出系列酬宾活动和公益活动，结合活动在主要媒体上进行软广告的宣传。在地铁站投放适当的广告。出租率达到一定的水平就会稳定，想进一步提高收入只有加强高端商务会务的推广和营销。能源消耗是一件大事情，也是未来支出的重点之一。是否从改造之初就考虑几个方面的：空调选用分体空调（尽量选用功率较大的空调）并采用定时开关系统。水，最好考虑利用中水冲洗厕所。建立节能制度，培养服务人员的节约意识，节约上要以小看大，一点水，一度电，一根针，一条线，人人都是监督员。人员的配置上注重一专多能，客房的清