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地产抵押贷款单一资金信托基本条件及操作程

第一篇：地产抵押贷款单一资金信托基本条件及操作程地产抵押贷款单一资金信托基本条件及操作程序一、基本条件1、资金类别：上海信托公司资金；2、贷款要求：位於上海市或杭州市的项目；开发商或其控股股东具备二级资质；3、抵押物：取得四证的在建工程、取得预售许可证或房地产权证的项目；4、贷款期限：1年；5、贷款金额：1亿元；6、抵押率：资产抵押比例35%－40%；7、年利息及费用：15－18%，其中信托费用4%发放资金时付，年息按季度或半年支付；8、融资服务费：1%(不包括您的佣金)；9、贷款操作时间：15天；10、资金方承诺：没有任何前期费用11、特別说明：贷款资金不得用于土地收购及土地前期开发、整理。二、操作程序1、项目方提供用於初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)：A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划；B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书；C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、、预售许可证、房产证等），D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章)；；E、项目可行性研究报告；F、2009年资产负债表、损益表、現金流量表，最好是经审计的2009年财务报告，最近一个月的财务报表。2、资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》；3、项目方按《房地产项目抵押贷款所需材料清单》提供全套纸版资料：4、资金方对项目资料审查通过后，资金方自费前往项目地考察项目进展，抵押物状况等。5、资金方确定融资方案，募集信托资金；6、对项目方发放信托资金，并对资金使用情况进行监控。三、联系方式第二篇：地产项目信托贷款一般操作流程地产项目非银行贷款融资之一般操作流程地产项目在四证未能办齐之前，通常无法获得银行的项目开发贷款，这就促使地产公司不得不借助于非银行性对外借款来满足项目前期的融资需求。而对外借款的形式主要有两种，一种是由信托公司向地产公司发行信托贷款产品；另一种则是由非金融机构类的一般投资人向地产公司提供委托贷款。在提供贷款的同时，无论是信托公司还是一般投资人，通常都会要求借款人提供相应的抵押担保；以地产公司的股权为标的设立股权信托（仅信托公司能够采用）或者设立股权让与担保，并以贷款的偿还情况设定相应的股权回赎条件；改组项目公司的董事会、监事会并控制公司的经营管理；对发放贷款的用途及偿还方式等作出相应的限定。现将地产项目非银行贷款融资的一般操作流程简要总结如下，以供参考。一、前期尽职调查贷款人决定提供贷款前，要对借款人及项目本身进行尽职调查，以判断项目的盈利前景和投资风险，确保资金顺利回收。尽职调查的范围大致包括：1、项目公司相关组织性文件。2、项目公司自身资产情况。3、有关金融及财务文件。4、项目公司的诉讼、仲裁及行政处罚情况。5、与地产项目相关的文件。（如项目的各项批准文件/证书、项目开发成本发生状况、项目预期收益分析报告等）6、项目公司相关财务及会计资料。提供贷款前的尽职调查具体范围将依项目实际情况需要而定。二、发放贷款的安排1、提供贷款的形式1）信托公司作为金融机构，本身具有开展贷款、投资等业务的经营资格，其向地产项目公司提供贷款可以向银行一样，直接签订《借款合同》并收取利息。2）对于非金融机构类的一般投资人而言，为了合法地获取资金利息，其向地产公司发放贷款通常要采用委托贷款的方式，即由投资人选定一个受托贷款银行，借贷双方与受托银行签订委托贷款合同，投资人通过银行向地产公司发放贷款。为了明确借贷双方的权利义务，投资人往往还要在委托贷款合同签订之前，先行与借款人签订一份双方内部流通的《借款合同》，详细约定相关事项。2、发放贷款的金额、期限、利息及发放方式1）贷款金额和期限依据项目融资需求及具体情况而定，有些项目采用固定金额，有些则采用额度贷款形式，即贷款人向借款人发放额度不超过元的人民币贷款，以借款人实际提取的金额为准计算本金和利息。至于贷款期限通常最少一到二年。2）贷款利息标准多数情况下选择固定利率，以年利率15%-18%居多。3）贷款的发放方式，通常是一次性发放和分次发放两种。采取分次发放的，贷款人通常会对借款人每次申请放款的时间及额度作出要求或限定。3、担保形式1）抵押。由于地产项目的融资金额庞大，贷款人为防范资金不能回笼的风险，都会要求借款人以项目本身用地的土地使用权及其上新增建筑物作为地产公司申请借款的抵押担保。由于有些项目在申请借款时尚有部分地块没有取得土地使用权证或者已抵押给银行，贷款人往往会在合同中时约定借款人在这些地块取得土地证或者银行的抵押解除后要为贷款人提供追加抵押担保。2）保证。对于有较多关联公司的地产项目，贷款人一般也会要求借款人的实际控制人及/或关联公司为其偿还借款提供连带责任保证。3