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城镇房屋拆迁补偿若干问题研究

第一篇：城镇房屋拆迁补偿若干问题研究城镇房屋拆迁补偿若干问题研究随着城镇建设的快速发展，房屋的拆迁矛盾日趋突出。就拆迁补偿事宜，拆迁人与被拆迁人之间因补偿安置的方式和标准很难达到统一，致纠纷不止，拆迁裁决部门处理起来难度越来越大，以至诉到法院和申请法院强制执行的案件增多。据近五年的统计，因不服拆迁裁决向我院提起行政诉讼的案件27件；拆迁裁决生效后，被拆迁人拒绝履行，拆迁行政主管部门申请强制执行的36件；补偿引起争议提起民事诉讼的77件。对上述争议的原因，笔者进行认真分析，并走访了县拆迁办公室。据了解，就拆迁补偿安置问题，我县与本市其他三县三区比较操作程序和补偿标准，落实是到位的，并在政策范围内对被拆迁人给予一定的补偿优惠。仅管如此，往往仍不能满足部分被拆迁人的愿望。举一例说明，如四川省合江县拆迁办公室申请执行韦代芳房屋拆迁案，韦代芳居住在合江镇复兴路广东街9号，地处县城五类区，该房建筑面积59.52平方米，另有临时建筑3.86平方米，房屋用途住宅，其它木结构，该房评估价为270.29元/平方米，房屋及附属物作价补偿款为17787.58元。但被拆迁人韦代芳向拆迁人提出给予50000元的现金补偿，否则不予搬迁，拆迁人表示在更好的地段给付一套90余平方米的新建预制房屋不补差价的条件后，仍不满足，拒绝搬迁。笔者针对案件中反映出的诸多问题，结合有关拆迁补偿法律、法规和政策，提出几点处理意见，仅供参考。对被拆迁人补偿安置应当考虑的因素。在2001年《条例》实施前后，拆迁补偿安置时需要考虑的主体、补偿方式、补偿标准等因素是不同的，主要包括：（1）对被拆迁人给予补偿。1991年《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，拆迁人往往不征求被拆迁房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议；一些城市实行的货币安置，将大部分补偿资金支付给房屋使用人，致使房屋所有人的利益受到损害，引起房屋所有人诸多不满，与所有权法律制度朋显相悖。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体。而房屋的租赁关系是房屋所有人与承租人之间的契约关系，在拆迁过程中是从属的法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整，而不应当由拆迁入在损害房屋所有人利益、未经得房屋所有人同意的前提下自作主张来调整。根据这一新情况和问题，2001年《条例》将被拆迁人定义为被拆迁房屋的所有人，同时规定“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿”。（2）补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。1991年《条例》实施以来，许多地方根据当地的实际情况，先后推行了货币化安置，拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积确定货币补偿金额，由拆迁人支付给被拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明，采取货币补偿方式，有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点，满足不同住房消费群体的不同消费需求，有利于转换住房机制，消化闲置商品房。同时也简化了拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。货币补偿的方式，使得被拆迁人可以及时购买需要的房屋，避免了被拆迁人因等待回迁而长期得不到妥善安置，也避免了因工程停、缓建或者投资者资金不足造成的被拆迁人长期过渡的现象。因此，2001年《条例》规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”中国人普遍有一种本土观念，特别是旧城改1造，被拆迁人世世代代居住的人文环境已经铭刻在骨子里，其希望“回迁”，也即实行产权调换。在实践中容易出现的问题是：在个案中，到底是实行货币补偿还是实行房屋产权调换？（我们认为，保护被拆迁人合法权益应当是体现在多方面，在补偿方式上应当满足被拆迁人的选择，其两种方式应当以货币补偿方式为原则，以正当排除产权调换方式为例外，只有在被拆迁人明确放弃产权调换的前提下，才可以进行货币补偿。当然，如果拆迁人的拆迁不是以房地产开发为目的，而且没有提供安置用房的，只能进行货币补偿。（3）实行足额补偿的补偿标准。1991年《条例》规定“拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式”，“作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算”。这一补偿标准，在房屋商品化程度不高的情况下是能够被接受的，但随着市场体系的不断完善，再以重置价作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁人所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。在实际工作中，为了切实推进拆迁，客观上已经不按重置价格补偿被拆迁人。所以，2001年《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《城市房屋拆迁补偿裁决操作规程》已经明确了拆迁补偿