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开发模式思考

第一篇：开发模式思考关于生命健康园开发模式的思考国际生命健康园做为光谷生物城城市形态和产业结构的升级版，从产业形态上，要瞄准现行及未来生物产业热点领域（精准诊疗）进行布局，从建筑形态上要进一步树立和强化品牌价值，体现国际水准。作为国际生命健康园起步区的开发建设主体，武汉光谷产业园建设投资有限公司（下称产业园建设公司）集光荣使命和重大任务于一身。当前国家政策法规对国有建设平台管控的日趋严格，对重大项目投资决策和追责日益规范，新成立的产业园建设公司应在充分考虑经济市场规律的前提下，深入分析各种可能的开发模式的优缺点，并结合自身特点加以应用。近期，我们密集走访相关产业园区，通过与他们的交流，我们有以下几点思考：一、建设模式分析建设模式关乎项目建设全生命周期，其产品是产业园区发展的承载表现，一流的产业园区需要有一流的建筑群承载。结合目前市场上集中较为成熟的几种建设模式，我们做了以下对比分析：模式一：工程项目代建做一个说明，模式一应为自主开发。鉴于产业园建设公司尚处于成立初期，工程项目代建模式可能比自主开发模式更为合适，故模式一暂定为项目代建模式。项目代建制是契约精神在委托代理方面的深化，是现代市场经济背景下，分工进一步细化的表现之一。代建单位作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商。与传统CM制相比，无论是在代理人的定义上还是在选择程序上，现代代建制都更具科学性和先进性，正被广泛应用于各类项目建设过程中。优点：建设模式成熟，专业人做专业事，高新区八大园区均不同阶段的采用代建模式开发，成效显著。能按照业主需求快速形成园区氛围，业主拥有绝对的项目控制权。缺点：业主单位需要全面承担建设资金压力，和对项目良好的把控能力，优质的代建单位（包括建设品质、企业资信、沟通成本、团队执行力等）可遇不可求模式二：合作开发此种模式表现形式较多，其本质为合作双方或多方以现金或实物出资成立合资公司，充分利用出资各方自身优势进行项目开发，在社会经济活动中此类模式较为常见。优点：各方可优势互补，风险共担，快速形成项目执行力，较好的完成项目开发工作。缺点：合作各方利益述求较难统一，合作任意一方都没有完全的项目控制能力，易导致项目偏离既定的产业目标。模式三：BOT/BT模式BT是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前采用BT模式筹集建设资金成了项目融资的一种新模式。一般适用于政府投资的非经营性项目。优点：是一种新型的项目融资方式，能够缓解项目业主单位前期项目资金压力，充分发挥社会资本效益。缺点：对项目承接单位的能力和信誉度要求较高，业主单位需要有较强的项目策划和把控能力。结合产业园建设公司自身实际:依托省科投集团，拥有较强的项目融资及融资议价能力，能有效保障项目建设资金需求，且资金成本相对较低。其二，作为省科投集团改革之后的建设平台，主观和客观均需要产业园建设公司的建设队伍能够迅速得到锻炼和提升，能适应高新区快速发展过程中不同产业类型的园区和项目建设需求，成为一支专业的、能打硬仗的建设团队。加之国际生命健康园项目属东湖高新区及光谷生物城重点规划的产业园区，对起步区的品质和形象进度要求较高，综合以上三种开发建设模式的利弊，建议国际生命健康园起步区采用项目代建的模式进行建设，并尽快寻找合适的代建单位进行沟通接洽为宜。二、开发模式分析随着国有体制改革的日益推进，政府主导开发的各类产业园区将进一步与市场接轨。作为高新区重点规划建设的国际生命健康园，在形态上要成为光谷生物城产业和城市建设的升级版，在开发模式上更要率先与市场接轨，实现产业发展和园区开发的双赢。近期，我们密集走访了武汉花山软件新城、深圳天安云谷、深圳前海万科企业公馆、深圳软件产业基地等项目。我们发现，在资本和企业集聚、土地成为稀缺资源的深圳，开发项目的物业租金和地产增值收益可以覆盖甚至大大超过项目开发成本，所以，项目开发模式多以自持出租为主，出售为辅（如下表）。物业自持也能最大限度的保证入驻项目的品质和产业的纯度，并使开发单位享受物业增值带来的巨大收益，形成良性循环。武汉等中部发展中地区因土地资源相对较为丰富、租赁价格较低等因素，需要提高销售物业的比例，用以保证项目经济平衡或盈利。部分园区项目经济数据对比分析表产业园建设公司作为生命健康园起步区的开发建设主体单位，既不参与该区域的土地一级开发，又不参与该区域的住宅地产开发，在兼顾项目开发品质的前提下，若要做到项目的经济性平衡，我们认为需要从以下几