房地产发展新态势.docx

房地产发展新态势

第一篇：房地产发展新态势房地产业发展的新态势摘要国务院总理李克强在十二届全国人大一次会议闭幕后回答记者提问时指出，新型城镇化，是以人为核心的城镇化，必须和农业现代化相辅相成。城镇化不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。城镇化，尤其是以人为核心的新型城镇化，将成为“十二五”期间拉动中国经济发展的最大潜力所在。那么，在新十年中央赋予城镇化全新内涵的背景下，房地产业究竟会怎样发展？关键词城镇化房地产业发展态势引言随着我国经济的发展，我国城镇化建设得到快速的推进，伴随而来的房地产事业的需求也逐年增加，两者之间相互作用相互影响，城镇化的加快带动了房地产业的发展，而房地产业的蓬勃又积极推动了城镇化水平的提高；当前我国房地产业不健康发展，导致各地房价过高的问题严重阻碍了我国城镇化进程的速率，因此，如何避免城镇化进程和房地产业的发展的利益冲突，使他们相互促进，达到和谐共赢的局面是迫切需要解决的关键问题。一中国城镇化发展现状的思考目前，关于中国城镇发展模式、城镇化战略存在式许多争议，单一政策性的发展模式的实施在某种程度上制约了我国的城镇化建设，使之不能适应我国经济社会发展的要求。1.我国城镇化发展的现状改革开放以来，我国城镇化水平发展迅速，但是仍然处于初级发展阶段。主要矛盾是：（1）城乡二元结构，缺乏城镇化的推力。计划经济体制时期，国家发展重工业经济战略使得城乡资源向有利于工业化和城市化的方式进行分配，加大了城乡差距。改革开放后，不完全的市场经济体制又客观上加剧了城乡二元分化，造成城市经济高速发展和农村绝对贫困化。农业经济发展资金不足，生产力水平低，劳动生产率低下，农民收入低，城乡贫富差距加大，进一步导致剩余劳动力转移缓慢，城镇化缺乏推动力。（2）农村工业模式，缺乏吸纳农村剩余劳动力的能力。改革开放以来，乡镇企业虽然促进了我国城镇化进程，但大部分乡镇企业是在城乡体制分割条件下推行的乡村型工业模式，分散发展不能满足技术进步和产业升级的要求，也无法产生产业集聚效应，致使乡镇企业吸收剩余劳动力的能力降低，小城镇规模不增反降。20世纪90年代中期以后，乡镇企业萎缩，小城镇发展面临更多困难。（3）城市对农村集聚与辐射作用不均衡。由于城市与农村之间没有建立均衡增长和循环机制，城市对农村的优势资源聚集作用明显，辐射带动效应严重不足。在这种情况下，城市规模不断扩大，经济实力不断增强，城乡居民收入差距不断拉大。2.中国城镇化的发展模式分析在我国城镇化发展模式的选择中主要存在小城镇发展模式、大城市发展模和中小城市发展模式。20世纪八九十年代，我国城市发展的基本方针是：控制大城市,发展中小城市和小城镇，在实践中，对中国城镇化发展产生影响最大的是小城镇发展模式。（1）小城镇发展模式。这是从我国的国情出发，以乡镇企业为导向，解决大量农村剩余劳动力的就业问题，区别于人口向大城市转移的城市化道路。小城镇是特殊历史条件——城乡分割体制下的产物，随着社会经济的发展，受诸多因素的限制，小城镇发展战略的局限性主要表现在：第一，小城镇发展战略不能从根本上解决农村改革与发展的问题；第二，小城镇发展战略忽视了大、中小城市在城镇化过程中的作用；第三，小城镇发展战略忽略了我国各个地区的区域差异。第四，小城镇发展战略存在着严重的资源浪费和环境问题；（2）大城市发展模式。发展中国家城市化过程中的一个显著特点就是大城市增长迅速，这反映了低经济社会发展水平对大城市发展的客观要求。第一，大城市在国家的发展中发挥区域中心的作用；第二，中国正处于经济的高速发展时期，由城市化的初期阶段向集中化阶段转变；第三，我国是一个人口众多、人均资源匮乏的国家，从长远来看，中国的城市化必须选择效益型的道路，才能实现现代化和赶上发达国家。因此，虽然政府强调控制大城市规模，但是实践中大城市的发展速度最快。（3）中小城市发展模式。这是介于“小城镇”和“大城市”之间的城镇化模式。为了避免“城市病”和“农村病”，依托县城（包括县级市）发展中小城市，把一些条件较好的中等城市扩展成百万人口的大城市，适当保留、改制和建设一些重点小城镇二我国房地产发展现状国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全