房地产开发前期工作流程手册精编.docx

房地产开发前期工作流程手册

第一篇：房地产开发前期工作流程手册房地产开发前期工作流程1.目的明确开发项目报建/报批、取证范围、条件、法律、法规依据，以利开发项目的顺利进行2.适用范围适用于开发项目全过程的报建/报批、取证工作的管理。3.职责公司相关部门及各开发公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。3.1管理负责：a)公司备案申报。3.2综合负责：a)《土地合同》的办理；b)《土地使用证书》办理；c)《建设用地批准书》申办；d)《建设用地规划许可证》的办理；e)《建设工程规划许可证》的办理；f)《施工许可证》的申办；g)《商品房预售许可证》的协助申办；h)《房屋所有权证》的协助办理。3.3开发项目竣工综合验收的申报。4.工作内容4.1.1开发项目的土地位置由经批准的初步可行性研究报告选定。初步可行性研究报告选定的位置，应符合该位置土地使用条件。而使用条件由国家行政主管部门以“公告”或“文件”的形式予以明确。4.1.2国家行政主管部门限定的土地使用条件，一般以《房地产开发项目建设条件意见书》的文件形式提交负责土地出让或划拨的管理部门，作为使用权出让合同的必备条件。4.1.3《房地产开发项目建设条件意见书》主要包括以下内容：a)项目性质、规模和开发期限；b)规划控制指标及规划设计要求；c)基础设施和公共服务配套建筑的建设要求；d)基础设施和公益设计建成后的产权界定；e)项目拆迁、补偿、安置要求；f)项目经营方式等。4.1.4初步可行性研究报告经规划行政主管部门批准后，公司（以下简称公司）经办部门持批准的文件向县级以上人民政府土地行政主管部门提交开发项目用地申请。4.1.5经批准的用地由市、县人民政府颁发《建设用地批准书》。4.1.6通过拍卖、招标或协议方式取得土地使用权的，应依法与土地使用权出让方签订合同。4.1.7公司对持有使用权的土地，依法支付出让金、地价、有关费用和履行拆迁、安置、补偿等责任。4.1.8本程序4.5条应按照下列法律、法规的规定实施；a)《中华人民共和国土地管理法》；b)《中华人民共和国土地管理法实施条例》；c)《中华人民共和国城市房地产管理法》；d)《城市房地产开发经营管理条例》；e)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；f)《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；g)《城市房地产开发管理暂行办法》。4.6《土地使用证书》的办理4.2.1公司获得土地使用——《建设用地批准书》后，应依法办理土地登记。4.2.2委托代理人办理土地登记的，公司应与受委托人办理授权委托书。4.2.3申请土地登记时应向土地管理部门提交下列文件：a)土地登记申请表；b)单位法定代表人证明、个人身份证明或户籍证明；c)土地权属来源证明；d)地上附着物权属证明。4.2.4经土地管理行政部审定后发给“土地使用证书”。4.2.5土地使用权、土地他项权利的设定登记及变更登记按相关法规规定办理。4.2.6公司经办/管理部门应按当地土地管理行政部门的规定，办理《土地使用证书》，定期查验手续。4.2.7本程序4.6条的具体实施按《土地登记规则》办理。4.3《房地产开发项目手册》的办理4.3.1房地产公司应在土地使用权出让合同签订后或《建设用地批准书》下达后的十五日内，到项目所在地建设行政主管部门备案，并领取《房地产开发项目手册》。4.3.2房地产公司应将房地产开发项目实施阶段的主要事项和政府有关管理部门对公司开发经营活动的审查、批准、处理意见，记录在《房地产开发项目手册》中。4.3.3房地产公司应每半年和按项目各实施阶段，将《房地产开发项目手册》送主管部门验核。4.4《建设用地规划许可证》的办理4.4.1开发项目用地使用权合同签订后或《建设用地批准书》下达后，项目策划部应向项目所在地城市规划行政主管部门申请定点，经审核批准后核发《建设用地规划许可证》。4.4.2申报时应提交下列文件：a)土地使用证书；b)红线图；c)开发项目规划方案（规划设计方案）；d)营业执照和房地产企业资质证书；e)其他规定应提报的文件。4.4.3房地产企业只有在取得《建设用地规划许可证》后，才允许对项目组织勘察、规划、设计工作，并按规划要求进行设计。4.5《建设工程规划许可证》的办理4.5.1房地产公司在初步设计完成后，应向项目所在地城市规划行政主管部门申请办理《建设工程规划许可证》，只有在获取此证后才允许进行施工图设计。4.5.2申办时应提交下列文件：a)建设用地规划许可证；b)初步设计文件（含图纸、资料、说明，必要时应提供勘察设计文件/报告）；c)设计单位资质证明文件；d)设计合同；e)红线图；f)其他规定应提交的文件。4.5.3本程序4.5条的具体办理，按《中华人民共和国城市规划法》执行。4.6《施工许可证》的办理4.6.