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房地产结课论文

第一篇：房地产结课论文浅析房地产项目可行性研究浅析房地产项目可行性研究摘要：根据房地产和房地产开发的特点，分析研究房地产开发项目的可行性研究，分析研究项目应该怎样进行全面的技术经济分析、论证，特别是对房地产开发项目可行性研究的内容和方法进行了详细研究，以探讨全面、科学、规范的房地产开发项目可行性研究模式，让可行性研究为房地产开发项目投资决策提供科学客观的依据。关键词：房地产，可行性研究正文：一、房地产可行性研究概念房地产开发项目可行性研究，是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，以确定项目是否可行，为投资决策提供依据。二、房地产项目可行性研究遵循的原则房地产开发项目可行性研究遵循科学性、客观性与独立性的原则。房地产开发项目可行性研究的真实性与科学性，确定了开发商投资决策是否建立在科学与可靠性的基础上。编制人员在房地产开发项目的可行性研究过程中，必须遵循科学性、客观性与独立性的原则，不主观臆断，不受决策者和委托单位的任何个人意志上的约束，遵照事物的客观经济规律和科学研究工作的客观规律办事，在调查研究的基础上，实事求是地进行技术经济比较与论证。这是确保可行性研究成果客观、公证、可信的重要条件。目前，已经有专家呼吁可行性研究机构要敢于做《不可行性研究》，即可行性研究报告要真实地反映项目的实际情况，行就是行，不行就是不行，而不受委托机构意图的影响。三、房地产项目可行性研究的必要性浅析房地产项目可行性研究项目可行性研究的内涵房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期长、涉及面很广；具有高价值、高回报、高风险、高附加值，产业关联性强等特点；它难于移动、寿命周期长、种类多样、产品不可能做到标准化；房地产经营对专依赖强，彼此影响大，不受政策影响。所以项目开发投资决策者必须对其经济、社会和环境等进行科学的预测和评价；综合研究建设项目的适用性，经济合理性，技术先进性，建设可能性、可行性等。最终实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，提高项目开发建设的经济，社会和环境效益。四、房地产项目可行性研究的步骤房地产项目可行性研究的步骤通常分为三个工作阶段，每阶段的内容逐步由浅到深。1）投资机会研究投资机会研究主要任务在于寻找投资机会，为建设项目的投资方向提出建议；在一个确定的地区，以资源条件和市场预测为基础，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。在这个阶段要提供可能进行投资建设的项目，如果投资者认为提供的项目有利可图，再进行下一步更为详细的研究分析。因而，这一阶段的工作主要依靠笼统的估计，而不是依靠详细的分析。一般根据已有的类似工程来估算投资额，按照当时的市场价来估算项目收入，并按大致估算的百分比来估算税费。这一阶段对项目投资和开发成本、项目收益及利润的估算精度都较低，误差可高达30%左右。这一阶段投入的费用约占项目总投资的0.2%~0.8%，所需时间1~2个月左右。2）初步可行性研究房地产投资项目的可行性研究往往需要相当多的人力和资金，耗费较长的时间。为了避免不必要的时间、金钱和人力方面的浪费，有些投资者对一些需要耗费较多资源的项目，在进行正式可行性研究之前，先进行一轮初步的分析，这就是所谓的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析机会研究的结论，初步判明项目投资是否可行，决定是否进行下一步的可行性研究。初步可行性研究是介于机会研究阶段与可行性研究阶段之间的一种过渡性研究，它与可行性研究的区别主要在于获取资料的详细程度不同，计算结果精度不同，分析深度不同。对一些中小型投资项目，或某些机会研究成果已获足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接跨入可行性研究阶段。初步可行性研究阶段对投资与成本估算浅析房地产项目可行性研究20%左右，所需费用占投资总额的0.25%~1.50%，时间在2~4个月左右。要防止先入为主的可行性研究，在房地产投资实践中，房地产项目的成败似乎绝大部分都是开始就注定的。失败项目的投资者总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，但仔细研究这些项目的《可行性研究报告》，发现差不多都是一种模式，即从各方面论证项目的乐观前景，不去分析项目可能遇到的不利因素，这就走入了可行性研究的误区，导致在投资决策上犯了重大错误。3）详细可行性研究在房地产可行性研究中的市场分析，投资与收入估算，财务评价和风险分析是必须进行详细论证的。市场分析使我们在房地产项目开发经营中清楚整个宏观市场的经济、人文信息；了解行业市场状况，掌握各类社会资源的供给和分配情况，对市场未来的状态和趋势作出分析和判断。投资与收入估算使我们能合理地安排项目开发所需资金。项目开发的财务评价从项目的财务内部内益率是否大于等于行业基准目标收益率