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房地产调研报告

第一篇：房地产调研报告房地产市场营销调研报告前言房地产行业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。一、我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。二、当今房地产发展的现状进入2008年9月以来，美国金融市场风云再起，雷曼兄弟控股公司破产、美洲银行收购美林集团、AIG集团陷入危机，强烈震撼了美国金融市场，并在国际金融市场掀起滔天巨浪，旷日持久的美国次贷危机转化为严峻的世纪性金融危机。由于这场金融危机仍处于持续发展中，金融市场瞬息万变，危机将走向何方并止于何处?巨大的不确定性笼罩全球。同样，这场危机的影响范围和影响程度仍是未解之谜，对我国房地产行业的冲击也是显而易见。次贷危机对我国房地产行业的影响，为了缓解国际资本投机人民币的压力，人民银行不得不让人民币的存款利率与美元存款利率之间保持一定的利差。从2004年底至2006年6月的1年多时间里，美联储多次上调利率，但中国的利率只上调了两次，而且2006年的一次利率调整只上调了贷款利率。利率未能大幅度的调整，使虚热的中国房地产市场难以得到有效的控制,导致中国楼市与美国楼市共同“繁荣”房地产泡沫不断膨胀，房地产行业不断飙升。三、房地产过快上涨原因及对策（一）.房地产过快上涨原因1、客观原因（1）．土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价－高地价－更高房价的循环。（2）．充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。（3）．经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。2、主观原因（1）．地方政府推动。目前，房地产业成为我国扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。（2）．开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。（3）．消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。（二）.抑制房地产价格上涨的对策在当前错综复杂的情况下，面对多重利益纠葛，抑制房价上涨要以科学发展为主题，以加快经济发展方式转变为主线，加大房地产宏观调控力度，兼顾地区差异性和社会公平