房地产开发与经营复习资料 - 副本.docx

房地产开发与经营复习资料-副本

第一篇：房地产开发与经营复习资料-副本房地产的特点1不可移动性2耐用性3异质性4、高价值性5供给有限性6、投资与消费双重性7、房地产实体构成的二元性房地产开发与经营的特点1开发成本高，投资量大2开发建设期长，投资周转慢3市场具有地区性和分散性4需求具有稳定性5涉及面广，综合性强6、政策性强房地产开发与经营的主要程序1投资机会选择2项目定位3前期工作4建设阶段5租售阶段6物业管理房地产企业的特征1地域性2不完全竞争性3专业化和综合化发展趋势房地产的类型（一）按用途分类1居住类房地产：专供人们生活居住的房地产。包括普通住宅、高级公寓、别墅等。2商业类房地产：用于商业经营活动的房地产。包括写字楼、商店、旅馆及酒店等。3工业类房地产：生产活动用房地产。包括生产用工业厂房、仓库等。4其他房地产：包括文教卫生、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产。（二）按开发程度分类：分为生地、毛地、熟地、在建工程、现房。生地：无改良物、建筑物、基础设施的土地，通常指将用于房地产开发的农地。熟地：对生地进行改造，如进行基础设施建设、道路修建，从而增加了效用及价值后的土地。毛地：是指将要进行再开发改造的旧城区土地（三）按实物形态分类：土地、建筑物、土地建筑物的综合（四）按是否产生收益分类：收益性房地产、非收益性房地产（五）按经营使用方式分类：销售、出租、营业、自用的房地产房地产市场的划分1按地域范围细分2按房地产用途划分3按存量增量划分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场。4、按交易形式划分：如土地买卖、租赁和抵押等子市场；房地产销售、租赁和抵押等子市场；存量房屋租赁、转让、抵押、保险等子市场。5、按目标市场划分：如甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场等房地产泡沫与过度开发的区别与联系：区别1过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标2过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同。3房地产过度开发和房地产泡沫在周期循环中所处的阶段不同。4市场参与者的参与动机不同。联系：房地产泡沫与过度开发，是房地产价格中非基本价格的不同程度的体现；“过热”不一定就产生泡沫，但过热是市场产生“泡沫”的前提，也是诱因之一。住宅房地产开发项目的特点1市场潜力巨大2开发投资风险相对较小3多元化的市场需求4对开发商投资能力要求较低写字楼开发项目特点1要求开发商具备长期投资能力。2把握写字楼设计发展潮流和趋势3要高度重视写字楼的选址。目标市场应具备的条件1有一定的规模和需求2有现实的购买力3有竞争优势项目定位的内容1确立开发理念2明确用途功能3筛选目标客户4进行项目初步设计5测算租售价格6确定方案开发用地的涵义：通常是指一宗位于城市规划区的，适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和房屋建设使用的国有土地。城市土地：是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间。从区域上讲，城市土地有三个层次：1、城市市区土地，即建成区土地；2城市规划区土地，城市市区、近郊区及城市建设和发展需要实行规划控制的区域。即包括近郊区的菜地和村镇占用的土地；3城市行政区划内的土地，即包括城市和市管县广大农村的土地。土地使用权出让价格1土地使用权出让金（土地资源价格和土地资本价格）2毛地价（土地使用权出让金和城市建设配套费）3熟地价（土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费；条件：地平条件、场地条件、基础设施条件）土地使用权出让方式1协议2招标3挂牌4拍卖挂牌出让的概念：指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让的特点与优势：特点：公开，公平，公正。优势：1挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；2操作简便，便于开展；3有利于土地有形市场的形成和运作。房地产市场调研的内容（一）市场宏观环境状况1政治环境2经济环境2社会文化（二）城市房地产市场概况1市场整体情况2土地市场情况3商品房市场情况4区域内房地产价格5区域内主要发展商开发销售情况6三级市场交易情况（三）消费者行为与市场需求容量调研1消费者行为调研2市场需求容量调研（四）项目所在区域环境状况（五）项目基本情况调研区域市场调查的内容1区域概况：区域的历史发展、人文环境、市政交通和生活环境等方面的基本状况的一个概括性的描述。2目标区域的楼盘情况区域市场调研的主体部分。3调查的结论或建议共同点和异同点的分析——供给、需求是形成这种状况的根本原因房地产可行性研究的基本内容1项目概况2市场分析和需求预测3规划方案的优选4开发进度安排5项目投资估算6资金的筹集方案和筹资成本估算7财务评价8风险分析9国民经济评价10结论房地产开发建设投资估算方