房地产项目前期计划书.docx

房地产项目前期计划书

第一篇：房地产项目前期计划书房地产项目前期市场研究计划书房地产项目前期市场研究计划书１、项目基本情况２、项目开发／营销经理对前期研究的特别要求a)研究结果解决下列问题：i.项目开发计划ii.投资策略iii.单体建筑物类型组合iv.总体规划如何与周边建筑物协调b)创典策划人员特别要求研究结果解决下列问题：i.所属各镇购房的潜量ii.iii.企业白领对的归属感如何iv.各镇白领购房的规模有多大３、项目经理对项目开发的限制要求a)单套面积以１２０－２００平方米为主b)单价在ＲＭＢ５０００元／平方米以上c)在２００１年下半年上市４、项目面临的营销问题―――本次市场研究的目的a）项目的目标顾客是哪些人b）项目的目标顾客对住房规划设计有什么要求c）项目的目标顾客在购房决策及决策影响因素方面有哪些特征５、为解决本次市场研究目的，需要调查下列问题a)识别商品住宅的细分市场，调查各细分市场的规模、购买力、属性和需求特征，确定项目的目标市场组合，描述目标市场组合的规模和特征。b)了潜在顾客的购房计划，测试其对住房位置、外部自然环境和配套、小区内部环境和配套、单体设计、总体规划、户型和厅室布局、价格和付款方式等方面的需求。c)调查潜在顾客的购房心理、习惯、态度、住宅使用行为、购买行为及影响因素等与营销策略有关的消费信息，提供项目营销策略建议。６、潜在顾客的基本条件a)年龄在内５－６０岁之间b)户籍或在已连续居住两年以上c)２００１年在购房的可能性大于４０％d)２００１年在购房的可能性大于１０％e)２００１年在购房的可能性大于０％f)g)个人月收高于３５００元／家庭月收高于６０００元／家庭年收高于１０万元／个人年收入高于８万元７、调研方法设计a)竞争环境研究i.典型楼盘研究（１）典型研究楼盘：新世界花园愉景花园盈彩美地景湖花园中信东泰花园（２）研究内容和方法：通过文献研究、现场观察、（销售人员、业主、策划人员等专业人员）深度访谈等综合定性调研方法，全面调查典型楼盘产品设计（包括总体规划、单体设计、景观及环境设计、车位设置、会所功能及设施）和户型设计（结构、空间形式、功能、面积及各厅房面积分配比例）、营销策略和销售推广的要领和计划（目标市场定位、价格定位策略、付款方式、广告策略、优惠折扣等促销手段）以及执行过程和效果（客户结构、销售率、内外销比例、旺销户型、空置状况及空置原因分析），评述优缺点，分析对的借鉴作用。ii.文献调研：主要通过文献研究方法收集下列资料，用于分析预测２００１年的高档住宅（均价５０００元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势。（１）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势（２）2000年房地产市场总体供求现状和竞争态势（３）2000年住宅供应量（施工面积、竣工面积、上市面积、空置面积）和产品结构（４）2000年住宅市场需求量（预售面积、销售面积）需求产品特征（５）2000年高档住宅（均价5000元以上）市场供求状况、产品结构、需求特征和竞争态势（６）房地产市场总体供求现状、产品结构、需求特征和竞争态势（７）2000年1-12月住宅用地出让情况（８）2000年6-12月商品住宅项目施工许可证发放情况（９）2000年6-12月商品住宅项目预售许可证发放情况iii.竞争楼盘调查：通过对４万平方米以上在售住宅楼盘（不包括典型研究楼盘）基本现状的调查，了解当前住宅市场的产品和产品特点。b)潜在顾客抽样调查i.主要研究内容（详见问卷设计）（１）住房消费心理、态度、行为、购买计划和意向（２）住宅购买决策过程和影响决策的因素（３）住宅产品规划设计需求ii.研究方法（１）采用三阶不等概率随机抽样方法在成功访问600潜在顾客（２）采用三阶不等概率随机抽样方法在市属镇进行调查，每个镇访问30人。c)小组座谈会i.城区户籍潜在顾客座谈会３场，非城区户籍潜在顾客座谈会３场。ii.潜在顾客座谈会主要调查下列内容（１）（２）在购房的决策影响因素（３）对购买商品小区住宅的态度（４）对项目地块的选择意向和开发建议iii.高档住宅（单价5000元以上）业主座谈会主要调查下列内容：（１）片区、楼盘、房间选择原因（２）当前使用行为（３）使用缺憾（４）规划设计和户型布局建议d)房地产专业人士深度访谈i.访谈主要内容：（１）户籍居民的购房决策心理、行为特点（２）非户籍居民的购房决策心理、行为特点（３）对2001年住宅市场的基本看法（４）200１年住宅市场判断（５）2001年高档住宅市场预测（６）项目地块规划设计和营销建议ii.专业人士配额：（１）策划人员１０名（２）销售人员１０名（３）建筑设计人员１０名（４）士建、建设、规划主管官员５员（５）房地产研究人员５名８、调查质量标准按《策略质量控制规范》执行９、研究报告格式a)主要结果摘要（投影