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房地产项目开发成本管理速记稿(沈葵)

第一篇：房地产项目开发成本管理速记稿(沈葵)房地产项目开发成本管理沈葵：阳光新业地产股份有限公司副总裁，权威成本管理专家2004-2005年就职于金地集团，任资深成本经理；2005-2009年就职于佳兆业集团控股有限公司任副总裁；浏览提示1、浏览时，请点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。前言各位朋友，早上好！从毕业到现在从业快二十年了，从房地产设计、成本做了很多工作，有很多的经验和教训，今天和大家分享和交流，我不是专业的老师，因为我和在座各位一样没有一天离开工作，工作中出现了很多问题，促进我们思考、想办法解决和提高。我今天介绍的内容，不光是我自己工作中的内容，更多还有我对行业这么多年来，见证房地产开发整个行业的一个变迁过程。由于个人经验有限，我讲的不能说是百分之百的正确，同时对于管理来说，不论是成本管理还是其他的管理，其实没有什么对错好与坏，最关键是适不适合，这是我深切的体会，经历了这么多的公司和南方北方的差异很大，管理方法很难说，可能别的公司用的很好方法，在这边就很难用起来，管理方法是一种工具，这种工具能不能用好？关键是谁来用、用在哪儿。大家回去之后，结合自己公司的文化、管控模式、管理现状进行一个更多更深入的移植，更适合于你的企业，这点才是最重要的。由于时间有限，房地产成本管理说简单也简单，说复杂也复杂，既然时间短，我就简单给大家讲讲一些概括性的内容，这个课一般是讲两天，如果将来有时间，我们还可以深入的探讨。这次讲基本概括的内容之外，另外解决一些实际问题，对大家有所帮助，在结束之前留出一段时间，请大家提问。今天介绍的主题是房地产项目开发的成本管理，包括三方面内容：一认识，一个房地产企业要推行一种管理思想和方法，没有共识是绝对推行不下去的，有些事情表面上看好像是方法问题，其实骨子里是价值观的问题，对一个成本管理的基本认识是很重要的。二目前房地产企业为了实施成本管理所做的全方位实践，有两个方法一是目标管理，一是责任成本的管理，这是从企业角度怎么系统性的管理。三从房地产开发的角度，一个项目从拿地到最终售楼之后客户维护的管理过程，每个阶段成本管理重点做些什么，这是比较全面系统的内容。重点是我们常遇到的问题，比如设计阶段的成本管理。一、房地产成本管理的基本认识1、房地产成本管理的行业特征行业特征，首先这个产品以及开发过程都是比较复杂的，相对于制造业是非常复杂，现在很多企业搞精细化管理，想学习制造业，但是制造业是非常容易简单重复再生产，但是房地产没那么容易，每个项目不一样，每个公司不一样。现在企业管理起来越来越精细化，进行全面预算管理，对于批量生产重复生产比较容易实施的，单件成本很容易核定容易实现预算管理、标准成本管理，但是房地产行业产品是不一样的，产品本身不一样，产品所存在的地区、开发周期、团队不一样，这两个项目成本就不一样，人员不一样，专业水平不一样，地区政府条件不一样，市场价格又不一样。既然这么复杂，怎么办？我们怎么去管理？这个实现过程，涉及到了各个专业，从投资研发、制造、经营多个专业都在所谓的制造过程，其实工厂生产就是制造过程，我们从投资、研发、经营都在一个过程，怎么进行整合？需要专业协作。房地产开发是一个多个程序组成的专业协作过程，我们强调这一点的目的是成本管理离不开团队，离不开专业协作。我们管理行业特征是什么？肯定不能靠一个部门在一个环节做大量深入管理的工作，这不解决问题，我们要的是全方位管理，必须渗透全部的开发过程，必须全员参与，做不到的话，成本管理一定做不到位，这是行业特征和产品所造成的。为了实现全方位全过程的成本管理，我们作为一个企业，包括在一个项目开发和将来N多个异地项目开发，始终要有一个主导思想对待成本问题。2、房地产成本管理的四个基本理念四个基本理念比较重要，统一一个公司的思想认识。1.经营理念，为什么要做成本管理？成本关系到钱，关系到盈利，市场好的时候，只要卖价卖好了，进度晚点也不怕，现在市场不好，楼价打了六七折，突显了一个矛盾，成本怎么这么高，怎么控制的，马上觉得不赚钱是成本的问题，肯定是其中一个问题，但不完全是。为什么这么关心成本？因为跟赚不赚钱直接相关。成本管理根本目的在于消除无效成本，提升产品价值和投资效益、实现经营目标。一方面是投入，另一方面也是一种投资，这种投资带来了投入产出比，带来效益。经营理念不是为了成本而成本，而是为了经营效益而去控制成本。日常工作中，不论项目开发过程，还是成本管理的过程，有两个误区是最容易出现的，在咱们房地产企业内部。一是项目压低成本，成本越低越好这话不好说，关键是不能盲目。一说到成本，就是要降低成本，未必，可能成本没降低，但是成本进行了优化配置