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房地产项目开发流程

第一篇：房地产项目开发流程房地产项目开发流程1：总体：获得土地（土地证）------土地的性质及用途（建设用地规划许可证）------项目规划（建筑工程规划许可证）------开工建设（施工许可证）------达到销售形象开始销售（预售许可证）问题1：用地规划由谁发？2：获得土地的几种方式：A：竟拍B：项目转让C：项目合作问题2：招、拍、挂的程序？土地费用由几部分组成？土地的出让金如何缴纳?3：确定土地的性质：问题3：老厂矿用地如何变性？4：项目规划报建：A：项目总体规划方案报批（规划局）。一般涉及容积率、建筑密度、建筑风格、退红线、功能设置、户型面积、绿化面积等等参数。B：总体规划方案审批后，可报单体建筑方案审批。分别涉及到消防处、人防办、规划局、园林局等。有的地方还要求做环评报告（环保局）、地质灾害评价、水土保持评价等。C：方案审批完毕后，由设计院出施工图。D：施工图报审：图审办对施工图进行审核（是否有违反国家规范的地方）；墙改节能办对节能设计进行审核。注：以上AB项完成之后即可办理—建筑工程规划许可证。5：项目工程建设：A：前期三通一平（为施工做准备）。B：施工单位招投标并签订合同----（招投标管理办公室）。C：办理质量监督手续（质监站）。D：办理施工许可证（市建委）。E：工程施工全过程。---------------F：工程验收：环保节能验收（墙改节能办）；消防验收（消防处）；人防验收（人防办）；竣工验收（质监站）；----工程备案（档案馆、质监站）；规划验收（规划局）。6：项目配套建设：（给水、排水、供电、供气、电视网络、弱电及智能化、景观道路等）A：供电：a、首先报用电规划图（一般由当地的电力设计部门出图纸，电业局审批）。b、供电施工（高压部分一般为电业局所控制）。c、供电系统验收并移交电业局（电业局）。B：给水：报建、施工、移交（自来水公司）。C：供气：报建、方案、施工、验收（燃气公司）。D：排水：排污接口（公共事业局）。6：销售：（问题4：具体的流程细节？）A：面积预测：按审批的及实际施工的图纸做面积预测（房管局）。B：工程进展达到相关要求后，可办理房屋预售许可证（房管局）。C：工程彻底完工后，房屋销售许可证（房管局）。D：房屋销售---签订销售合同---合同至房管局备案。？7：交付：A：面积实测（房管局面积测定科）。B：成立物业公司或外聘物业公司，签订物业服务协议。C：交付钥匙入住。D：可提供代办房产证等服务。（办房产证的细节？）第二篇：房地产项目开发流程房地产项目开发流程图房地产项目开发流程节点主要阶段主要工作内容工作部门是否需要组织专题会议以及会议参加部门主办部门工作内容分项主办部门主办岗位协办部门土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况拓展部规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件拓展部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。拓展部了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况拓展部了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。拓展部土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。拓展部了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算拓展部开发部、运营部、工程部了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排拓展部对接发展中心汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果拓展部土地深判可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析拓展部该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。拓展部现状图（四至电子文件）拓展部市场深度调研“销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研”拓展部销售部研发部项目最终定位销售研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议拓展部销售部研发部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选研发、运营：协助进行方案设计和成本测算拓展部研发部、运营部开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。拓展部工程部开发部销售项目方案确定拓展部现金流测算拓展部对接发展中心深判结果项目可行性报告及后续工作拓展部寻找合作资金（与战略发展部共同研究）研究并确定融资方式如信托基金、战略合作、贷款平移等财务体系、法务：给予技术及资源上的支持拓展部财务体系、法务项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究拓展部项目招商版盈利能力分析拓展部明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）项目商业策划书财务中心：制定项目财务数据拓展部财务中心合作