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拆迁安置业务的会计及税务处理

第一篇：拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务的会计及税务处理拆迁安置业务涉及的税务会计问题主要包括：居民个人取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税；取得的安置房是否缴纳契税；房地产企业支付的拆迁补偿费应以何种凭据计入开发成本；拆迁安置房如何进行税务及账务处理等等。一、房地产开发企业的税务处理：房地产开发企业对拆迁安置业务，尤其被拆迁户要求采取就地安置房屋补偿方式的安置业务的税务处理与房地产开发企业正常的开发销售业务相比，主要差别在企业所得税和营业税两个方面。（一）、企业所得税：《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]31号）文件第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。房地产企业在进行拆迁安置时，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中，被拆迁户无需向房地产企业开具发票，可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，需要从两个方面考虑，一方面按照31号文件规定确认视同销售所得，对补偿的房屋按照公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定视同销售收入，同时按照税收规定计算确认拆迁安置房屋的视同销售成本。另一方面，需要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”。因为房屋补偿方式相当于房地产企业向被拆迁户支付货币补偿资金，然后被拆迁户再用这笔货币补偿资金向房地产企业购入房屋，因此应按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额作为“拆迁补偿费”计入开发成本的土地成本中。（二）、营业税：被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，房地产开发企业需从以下两方面考虑安置房屋的营业税的问题。1、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函[2007]768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。2、《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”由于内资企业征收销售不动产营业税与外商投资企业适用相同的政策，因此该文件对内资企业同样适用。山东省地税局下发鲁地税流函字[1995]14号文件对此情况亦有明确规定。（三）、土地使用税：房地产开发企业取得土地使用权纳税义务的发生时间，《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。”因此其起始纳税义务发生时间为土地出让或转让合同规定的土地交付日期的次月起，无交付日期的，从签订合同的次月起。开发项目土地的纳税义务的终止时间则应根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”根据上述文件结合房地产项目开发实际情况，一般应以开发企业与客户签订的报房管局备案的具有法律效力的《商品房预售合同》规定的房屋交付日期为准。其他各地方税务局根据152号文件结合当地房产销售的实际情况也都出台相关文件，如青岛地税局规定如下：房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。以上是对开发项目正常销售城镇土地使用税纳税义务终止时间的规定，对拆