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浅议房地产开发企业实行全面预算管理的必要性

第一篇：浅议房地产开发企业实行全面预算管理的必要性浅议房地产开发企业实行全面预算管理的必要性一、全面预算管理的涵义及房地产开发企业中的特定含义全面预算管理是利用预算对企业内部各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，以便有效地组织和协调企业的生产经营活动，完成既定的经营目标，是企业全过程，全方位及全员参与的预算管理。全面预算管理包括财务预算、业务预算、资本预算、筹资预算四个方面的管理。结合房地产开发企业的业务特点，全面预算管理应从公司经营方针、项目建设计划、本年度建设计划、招投标计划、投资计划、三项费用预算、资产购臵及报废计划、资金流入计划等方面进行公司的运营及内控，以及据此编制预算资产负债表、预算利润表、预算现金流量表和财务预算指标表，时刻监控企业的即时状况与经营目标的切合程度。具体来说，房地产企业的全面预算管理以战略规划经营目标为出发点，根据市场情况编制销售预算，根据利润目标编制成本预算，根据项目建设指标编制三级成本的单方成本预算，根据公司组织架构及人员岗位情况编制薪酬福利预算，根据销售预算及自有资金情况编制筹资预算，以及根据销售预算、成本预算和费用预算编制税费预算，在项目启动之初，全盘掌握项目的盈亏平衡点，及时控制影响目标利润变动的因素。二、房地产开发企业实行全面预算管理的必要性㈠环境因素2006年以来，国家逐步加紧对房市的宏观调控，各种限购政策不断出台，房贷利率不断提高，致使房地产需求市场无形中缩减；2008年，美国金融危机更加剧了中国楼市的持续低迷，中国的房地产市场有价无量。雪上加霜的是：构成房价成本的钢筋、混凝土、钢材、人工费等却一升再升，PPI以超过10%的增长速度增长，政府不断抬高土地成本，棚户区改造中的拆迁费用不断提高。一升一降，房地产开发企业腹背受敌。在如此环境下，房地产开发企业只有练好内功，通过实施全面预算管理，导引公司从粗放式管理向精细化管理迈进，发挥专业优势，消化外部市场和成本增加所造成的不利因素，实现转轨变型。㈡行业因素自1999年以来，中国房地产市场发展迅速，随之兴起的房地产开发公司经过二十多年的发展，无论是市场占有率、建筑质量、施工合作单位等外部情况，还是人才引进、合同管理、工程管理、预算管理等内部因素，都达到了一定的规模。万科作为连续多年的地产龙头企业，其全面预算管理体系日臻成熟，早在2010年已成为地产行业争相学习的对象。与之比较，近几年新建成的房地产公司，更需从各方面引进大公司的成熟管理经验，尤其是实行能把企业的所有关键问题融合于一个体系之中的全面预算管理制度，才能在地产行业的风起云涌中保持不败之地。㈢税务因素地产行业涉及到的税费达到十二种，根据税基和计算方法的不同，可以分为四大类：按照收入缴纳的营业税金及附加，按照薪酬及人员配臵缴纳的个人所得税、工会经费、残疾人就业保障金等，按照资产购臵及占有情况缴纳的土地使用税、车船税、房产税和契税，按照企业整体运营情况缴纳的企业所得税和土地增值税。税负的轻重与全面预算息息相关。前三类的税负基本上与单一预算有关，例如：营业税金及附加源于销售预算，个人所得税源于薪酬福利预算，土地使用税、车船税等财产税源于资产购臵及报废预算。而第四类税负与销售预算、成本费用预算、税费预算紧密相连，甚至企业运营中发生的细微琐事都会直接或间接导致企业所得税或土地增值税的增加。譬如，企业在前期报批报建过程中，规划的住宅户型面积如果符合土地增值税法中规定的普通标准住宅的面积，那么在土地增值税汇算中住宅部分可能享受免缴土地增值税的政策。但是，一旦前期设计中户型面积超出普通标准住宅的面积的话，土地增值税的优惠政策就只能是天方夜谭了。由此看出，全面预算对于降低企业整体税负的意义。土地增值税作为地产行业的特殊税种，应国家宏观调控而生，一直是国家重点稽查的对象，而土地增值税的税率之高，可谓地产行业的头等税种。影响土地增值税的因素主要包括两大方面：收入和成本，如何达到土地增值率最低和利润最大，是地产企业必然考虑的问题。基于此，全面预算管理根据公司发展战略，确定项目预计利润率，逐步分解和细化，从项目报批报建、土地的招拍挂到项目的施工、预售证的办理，以及售房、交房进行全程的预算量化管理，寻找适应市场需求和满足公司利益的户型设计，寻求土地招拍挂过程中政府返还款的最佳方式，随时测算项目单方成本，测算土地增值税负最低和利润最大的平衡定价，以及关注交房过程中可能产生的不能在土地增值税前扣除的费用的处理办法，在整个项目开发过程对于土地增值税的把握与控制。与环境因素和行业因素相比，税务因素更能从数字方面体现出地产企业实行全面预算管理的必要性。㈣目标因素可能很多企业领导者都认为收入越多，企业赚的钱就越多。其实不然，利润=收入-成本-费用-税金，要想小企业做大，大企