物业管理项目策划.docx

物业管理项目策划

第一篇：物业管理项目策划物业管理项目策划1范围本标准规定了物业管理项目策划的基本要求、项目的可行性评估、方案策划准则及评审准则。本标准适用于上海复瑞物业管理有限公司物业管理项目的前期策划。2规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号《中华人民共和国合同法》国务院第379号令物业管理条例建住房[2010]236号建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知3基本要求3.1在物业管理项目策划之前，应确保项目的各项资料尽可能地完整与充分，并作为项目策划的输入、评估、评审的基本内容和要求。3.2前期或新接物业管理项目应充分获取并掌握项目的招标公告或招标邀请书、招标书等招标文件的以下信息：——招标人信息，如招标单位名称、地址、联系方式等；——招标项目信息，如施工进度、租售情况和价格、入住业户结构等；——招标物业信息，如物业名称、地址、建筑物面积、性质、设备设施状况、车库、绿化等；——其它物业管理和服务的各项要求。3.3续签物业管理项目应获得业主委员会或委托方今后对物业管理的期望和要求。3.4物业管理投标书或管理方案、委托物业管理合同，在提交招标方或委托方前应经过公司内部的项目可行性评估、投标书或管理方案的评审和批准，可行性评估、评审和批准的结果应予保存。4可行性评估4.1评估内容4.1.1招标人（或委托人）对投标人（或受托人）的资格条件，如企业资质、经营状况、社会信誉等。4.1.2招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求的合理性，如是否违反相关法律法规和社会基本准则。4.1.3风险、成本与收益。4.2评估结果4.2.1当投标人（或受托人）的资格条件未能满足要求时，除非取得了招标人（或委托人）书面认可，项目应作否决处理。4.2.2当招标文件（或委托文件）对物业管理和服务的各项要求，违反相关法律法规和社会基本准则时，项目应作否决处理。4.2.3当项目存在着其它重大风险，或成本综合估算（近期、中期、远期）偏高而不能达到≧5%平均经营收益率[注1]时，项目应作否决处理。4.2.4只有通过可行性评估认可的项目才能实施策划。注1：经营收益指管理酬金（酬金制）或收支结余金额（包干制），其中支出部分不包括代收代付款项，一般取值范围为[5%；15%]；计算公式=[（实际收入-实际支出）/实际收入]*100%。方案策划准则5.1策划依据5.1.1投标人（或受托人）的需求和期望，包括招标文件（或委托文件）明确的物业管理和服务要求以及潜在的需求和期望。5.1.2其他相关方的需求和期望，包括公司技术标准及其物业管理相关法律法规、技术标准、行业规范等。5.1.3以往经验获得的反馈信息和市场调查结果。5.2策划内容投标书或物业管理方案可包括以下内容（但不限于）：——公司简介，包括竞争优势；——项目概况，包括招标人信息、招标项目信息和技术参数；——管理理念和目标、承诺指标和质量方针；——管理与服务范围、内容及其保障措施，包括重点管理和服务内容、实施计划、运作规范和服务流程、突发事件应急预案、对委托方的意见和建议等；——项目管理组织结构，包括岗位设置及其职责、人员配置与任职标准、培训内容和计划等；——价格标准，包括管理成本测算依据和测算结果、物业管理费价格构成与种类、收支平衡分析等；——其它（如物业管理的延伸服务、优惠措施、个性化针对性措施、合同要约与违约责任）。5.3合同要求5.3.1应采政府推荐的示范合同文本编制物业管理服务合同，当不存在示范文本时，应对以下合同条款和内容作出明确约定：——委托管理项目的基本信息，包括物业名称、地址、性质种类、总占地面积、总建筑物面积、总绿化面积；——委托管理项目的范围、内容、目标和年限[注2]；——物业管理费收费种类及其标准。5.3.2合同的所有条款能满足《中华人民共和国合同法》以及物业管理相关法律法规的基本要求。注2：物业管理合同年限一般≧2年，前期物业管理的合同年限按政府有关规定具体注明。6评审准则6.1评审基本准则投标书或物业管理方案应在正式提交招标人或委托方之前经过评审，并确保：——招标文件内容（或委托人要求）得到响应并符合规定要求；——与以前表述不一致的内容和要求已予解决；——具备满足规定要求的能力，或已采取相应的措施予以满足，包括各项承诺内容与价格；——对于没有形成文件的委托人要求已获得确认。6.2合同评审准则物业管理委托合同在正式签订之前应对合同中的各项条款内容进行评审，确保合同内容与投标书或物业管理方案保持一