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物业装修管理

第一篇：物业装修管理物业装修管理周定福主讲一、物业装修管理的基本概念二、物业装修管理的基本内容三、物业装修管理中的难点四、物业装修管理如何规避责任五、对装饰装修违规现象的处理一、物业装修管理的基本概念（一）什么是物业装修即住宅室内装饰装修，是指业主或物业使用人为了改善居住、办公或经营环境，对自有物业或租赁物业范围内的地面、墙面、顶面、门、窗、给排水、强弱电等进行装修处理的活动和过程。二）什么是物业装修管理是指物业管理公司依据国家相关法规和条例，受房屋开发商或全体业主委托，对物业管辖范围内的业主或使用人住宅室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。（三）物业装修管理的目的和意义规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；防止新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用；最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。维护建筑原创设计的元素和风貌，维护城市建筑环境品质。维护小区正常生活、学习、工作秩序，营造小区安定、团结、和谐氛围。维护物业管理秩序，保障物业管理服工作的正常开展。（四）物业装修管理具有那些特点具有以下四大特点：一、阶段性强二、政策性强三、专业性强四、目的性强（五）物业装修管理的性质物业装修管理具有以下性质一、是管理，而非服务；二、是施工行为管理，而非工程质量管理；三、已不是个人行为，也不是企业行为，而是一种社会行为；四、是预防性管理。（六）物业装修的安全管理一、墨菲定理：（爱德华·墨菲，美国空军上尉工程师）（一）只要存在发生事故的原因，事故就一定会发生。（二）任何事故都是可以避免的。二、海恩法则：（帕布斯·海恩，德国飞机涡轮发动机的发明者）任何一次严重事故都是有征兆的，每个事故征兆背后，有300次左右的事故苗头，以及上千个事故隐患。三、6西格玛理论：（摩托罗拉公司的比尔·史密斯于1986年提出）1西格玛＝690000次失误／百万次操作（69％）2西格玛＝308000次失误／百万次操作（30.8％）3西格玛＝66800次失误／百万次操作（6.68％）4西格玛＝6210次失误／百万次操作（0.62％）5西格玛＝230次失误／百万次操作（0.02％）6西格玛＝3.4次失误／百万次操作（0.0034％）二、物业装修管理的基本内容（一）装修申报与方案审核（二）告知和督导义务（三）房屋外观的管理（四）主体结构的管理（五）房屋防水施工的管理（六）房屋配套设施的管理（七）商业门面装修管理（八）物业装修验收管理（一）装修申报与方案审核1.装修申报时应注意的问题（1）产权人相关证明文件；（2）非业主需持租赁合同和授权书；（3）业主委托的装饰公司，必须提供工商营业执照和资质证书复印件，并加盖鲜章；（4）装饰公司施工负责人，必须出示本人身份证；（5）业主自己装应出具装饰装修担保书证明书；（6）装饰公司应提供装修设计图（平面布置图、立面图、水电施工图）。2.装修审核时应注意的问题（1）详细审核装修设计图纸；（2）对图纸中违反规定（特别是私拆滥改）的地方予以圈注的说明；（3）对有关违规的地方应当面向业主和装修施工负责人解释和说明；（4）对有关特别的事项，应告知业主予以注意，必要时要求业主书面承诺；（5）装修施工负责人应在审核后的图上签字确认；（6）应将小区装修管理的相关规定和办法以书面形式交与装修办理人员，并在装修申请表上签收。（二）告知和督导义务（1）相关规定及管理办法；（2）装饰公司及施工人员情况；（3）禁止行为和相关的注意事项；（4）全员参与、全过程的监督和管理；（5）装修方案中或施工中不合理的工艺和工程隐患；（6）及时纠正和处理装修施工中的违规行为；（7）巡视检查中发现的问题和隐患，应及时的跟进和处理；（8）对业主的求助，应亲临施工现场予以帮助和督导；（9）在专业技术和施工工艺上为业主作一定的支撑和指导。（三）房屋外观的管理1.目的和意义：（1）物业管理形象；（2）物业管理品质；（3）维护建筑原创元素；（4）建筑是城市文明的重要标致。建筑外观的界定：相对于建筑室内的外露可视部分，包括建筑物采光井立面部分，都是房屋的外观。乱搭乱建的界定：凡原设计没有的，未经规划许可，后附加的建筑物和构筑物，包括改变原建筑局部的结构形式和附属设施，都是乱搭乱建行为。2.禁止行为和注意事项：（1）不得改动或改变（破坏）外观的形式和颜色；（2）不得附加或搭建原计没有的建筑物和构筑物；（3）不得随意在外墙上开孔凿洞；（4）户外设施安装必须符合小区统一管理规定和要求；（5）严禁封闭生活阳台。（四）主体结构的管理1.目的和意义：（1）维护结构安全和居住安全；（2）实现物业的保质和增质；（3）延长物业使用寿命2.禁止行为和注意事项：（1）擅自改变物业使用性质；（2）擅自改建、重建建筑物；