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精装修的设计管理

第一篇：精装修的设计管理精装修的设计管理张仪彬厦门兴才职业技术学院361012谭建华福建卓知项目投资顾问有限公司361000王雪华福建厦门361000关键词:精装修设计管理摘要：随着房地产市场的日趋成熟，各大房地产商的竞争在各个领域进行争夺。“精装修”这个已在房地产业已经不陌生的名词，已成为房地产商销售竞争中的热点，精装修房的品质和效果已经成为购房者买房的重要依据，精装修中的设计管理已在房地产业起举足轻重的作用，设计管理的好坏将直接影响整个房地产销售业绩，甚至影响房地产商的金字招牌。行之有效的精装修设计管理将对整体的住宅品质起到决定性的作用。1、精装修设计管理的概念精装修的设计管理是近几年来才出现的新名词，包括了两个方面内容：精装修、设计管理。1.1精装修的概念2002年建设部住宅产业化促进中心正式颁发了由有关单位和专家编写的《商品住宅装修一次到位实施细则》，就是专门针对精装修房而定的，细则首次明确开发单位为精装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表、装修平面图和主要材料及部件的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修。其基本含义是房地产开发商将房屋交付消费者使用前，房屋的水、电、厨房、卫生间等基本硬件配套设施已施工完备。1.2设计管理设计管理的第一个定义由英国设计师Michaelfarry于1966年首先提出，“设计管理是在界定设计问题，寻找合适设计师，且尽可能地使设计师在既定的预算内及时解决设计问题”，他把设计管理视为解决设计问题的一项功能，侧重于设计管理的导向，而非管理的导向。其后，Turner(1968年)，Topahain(1984年)，Oakley(1984年)，Lawrence(1987年)，Chung，Gorb等学者都各自从设计和管理的角度提出了自己的观点。1.3精装修设计管理精装修设计管理就是：“根据购房者的需求，有计划有组织地进行设计研究与开发管理活动。有效地积极调动设计院(设计师)的开发创造性思维，把市场与消费者的认识转换在住宅产品中，以更合理、更科学、更环保的方式影响和改变人们的生活，并为企业自身获得最大限度的利润而进行的一系列装修设计策略与设计活动的管理。”2、精装修设计管理的过程房地产精装修的设计管理一般分成五个步骤：设计前的准备阶段、设计过程的监督及审定阶段、样板房的评审阶段、大范围精装房施工时的配合阶段、竣工后的验收阶段。2.1准备阶段准备阶段的管理过程主要有如下事项：2.1.1整理项目资料熟悉设计有关的规范和定额标准，联合营销、成本、工程等部门收集分析必要的资料和信息，包括对现场的调查踏勘以及对同类型项目实例的参观等。形成各方面相关数据，为项目定位做足准备。2.1.2项目任务书的制定明确设计任务和要求，如室内设计任务的使用性质、功能特点、设计规模、装修标准、装修设计控制价，根据任务的使用性质所需创造的室内环境氛围、文化内涵或艺术风格等。从而保障正确的项目定位，能够最大限额的满足购房者的需求。2.1.3室内设计单位的选择在精装修设计管理中选择适合项目的设计单位是重中之重，它将决定项目任务书的完成情况，目前市场我们把设计单位的级别分成三大类：国际知名的设计师、港台知名的设计师、国内知名的设计师。设计单位的选择通常从如下几方面着手：a、通过各渠道搜集优秀设计师资料，如有条件尽量整成设计师专家库，把各类型的优秀设计资料分类归档，资料需尽量全面，不限于成功案例、擅长风格、收费标准、设计周期等。b、根据自身的项目特点及预算情况选择适合项目设计的设计师，设计师的选择中，我们不否认知名度高的设计师的设计能力和创新能力都比较强，但他们的设计收费及设计周期相应的都较高和较长。因此这个阶段设计管理需要有敏锐的洞察力及分析能力，从众多的优秀设计师中选择适合的设计者来承担项目的设计。例如项目原建筑户型紧凑，想通过户型改造来改善空间的使用，可选择以“空间魔术师”著称的台湾设计大师史南桥先生主笔。c、考察设计师成功案例的配合度，很多优秀的设计师会因为设计案子过多，经常会遇到设计师无法及时变更图纸或是进行现场指导，所以在确定设计师前一定要充分了解设计师的档期及其它成功案例的配合情况，如果选择境外设计师，还需要考虑语言沟通等会影响项目设计的因素，从而才能应对项目设计过程保质、保量、按时完成。2.1.4合同签订双方经过充分的沟通之后，接下来便需要为了项目设计能预期完成并保障双方的权力和义务，必须签订设计合同。合同的签定主要控制如下几部分：设计取费、设计周期、设计成果的内容、各阶段设计费的支付、施工配合的程度（包括现场配合的次数）、合同的违约处理及