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老年公寓建设项目可行性研究报告

第一篇：老年公寓建设项目可行性研究报告老年公寓建设项目可行性研究报告简介：项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。目录：一、××市房地产市场（一）××市房地产市场回顾开发投资额大幅增长施工面积、新开工面积稳步增加竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长商品房销售价格涨势不止商品房空置面积大幅度下降旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长（二）××市房地产运行的基本特征国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展（三）××房地产运行的基本趋势写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化二、老年人住宅市场分析（一）老年人住宅市场机遇分析我国已进入老龄化社会阶段市场的发展趋势高档产品“老年人住宅市场”潜力巨大老年人养老逐步向养老院转移家庭因素催生老年人住宅的产生和发展国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发老年人住宅在京、沪两地倍受热宠（二）××地区老年人住宅市场现状老年人住宅明显不足户型设计不合理、功能相对单一住宅区规模小、配套设施不足环境质量有待提升服务人员缺乏专业培训（三）××地区老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中“山水型老年公寓”将更受消费者青睐三、项目选址（地块）应具备的基本条件四、项目产品规划（一）园区规划设计要求（二）园区规划特征（三）园区构架（四）总体平面布置（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置（七）园区内环境规划设计（八）单体建筑设计（九）户型及户型面积控制（十）车位、商业配套的设置五、项目投资成本核算（一）项目投资与成本费用估算1、地块项目开发假设条件2、项目面积规划3、建设开发成本估算（二）资金筹措、投资计划及贷款利息1、资金筹措与投资计划2、项目开发总量分配3、项目施工、销售周期控制（三）项目投入产出与回报1、销售价格确定2、销售总收入3、单方售价4、项目销售总利润5、项目投资单方利润6、成本利润率7、自有资金投资回报率六、项目投资方案（一）项目开发建设总体战略指导思想（二）项目开发建设方案设想与分析（三）项目开发建设经营（施工）计划（四）项目经营期投资分析七、项目投资经济分析（一）资金规划（二）基准折现率i0的计算（三）投资财务效果评价八、项目不确定性分析（一）销售价格的敏感性分析（二）成本变化的敏感性分析（三）容积率敏感性分析九、项目风险分析1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多十、风险规避与控制措施十一、结论附表：投资计划与资金筹措表项目经营期成本投资分析项目建设施工计划完成比例分配表项目施工进度一览表一、我国老年人情况分析和养老床位：据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来