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第一篇：营销PPT恒大地产的营销策略1.房地产市场分析经济的突飞猛进，社会的不断前进，理念的不断更新，人们对住房的要求也越来越严格。在前提条件如此充沛的今天，房地产市场如何适应社会和经济的发展真的很重要，同时房地产市场也面临着市场新形势的挑战。一、房地产市场现状分析（一）中国房地产市场需求旺盛1.城市化发展需求据国家统计局统计，中国城市化率达40.6%，进入快速发展期，根据世界发达国家发展进程分析，城市化率每年递增1.2-1.5%。目前中国有近3亿农村人口在城市工作。2.城市居民居住需求根据国家统计局公布的数字，2008年全国销售住宅商品房4亿多平方米。上述两项分析数据反映了中国住宅市场的钢性需求，所以造成中国近几年住宅市场强劲的市场需求，形成房价持续上涨的局面。（二）房价总体呈现上升趋势1、房地产市场成本变动近年来，开发成本所有要素始终处于上升趋势，我国CPI一直在高位运行，物价上涨、成本上升，房地产项目开发成本进一步加大。2.房价变动幅度大由于地域的差异导致经济的南北差距，在经济充裕的前提下人们对物质的要求也更1加严格了。例如变化不定的房地产市场，差距最大的当属首都北京。据北京市房地产交易管理网统计显示，2011年３月份北京新建商品住房成交均价为每平方米１９６７９元，环比２月份下降了２６．７％，同比下降了１０．９％，这是自２００９年９月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。3.商品房供给和需求结构不平衡从商品房的供给与需求总量来看，商品房中有很多的存量房源，特别是2009年供销比最低，供不应求现象比较明显。这其中主要原因，一是与开发商取得土地后没有按期开发有关，新开工面积增长平缓。二是与商品房的供给结构调整缓慢有关。受房地产国十条政策影响，2010年1～8月的销售面积下降很快，居民观望气氛很浓。二、影响房地产市场的因素分析随着我国房地产价格的快速上涨，国家不断出台房地产政策和金融政策，以调整住房结构，打压投资性需求，稳定住房价格。房地产市场的变化给亿万的房地产迷带来了恐慌心理，给房地产市场长期稳定发展带来了突发的问题，给国家对房地产市场的调控带来了隐患。那么到底是什么因素影响着房地产市场的发展呢？归纳为以下几大点：(一)城市产业结构影响市场随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。例如以经济突飞猛进的上海市来说：上海市位于我国东部沿海的中点位置，北邻江苏，南靠浙江，处在长江的人海口位置，所以上海既是海港又是河港。它不仅是我国最大的城市和港口，也是世界著名的城市之一。卫星城是指在大城市郊区或其以外附近地区，为分散中心城市的人口和工业而新建或扩建的具有相对独立性的城镇。上海市近年来为解决城市化过程中产生的问题，努力控制城市中心区人口的发展，制订了城市规划，采取了一系列保护和改善城市环境的措施，为上海的房地产市场开拓新的发展空间。(二)政策变化影响市场需求针对房地产市场的诸多问题，11年四月国家发改委颁布了“国十条”，国十条不仅是重新界定当前房地产业的性质，即房地产的根本宗旨是民生，它不仅仅是经济问题，更重要的是民生问题，是保证居民基本居住条件的问题，是国家金融安全的问题及国家2经济协调发展的问题。国十条要改变当前房地产的暴利商业模式，让过高的暴利挤出实现整个社会利益均衡。国十条要改变当前房地产以投资需求为主导而改变为消费为主导，住房不是赚钱工具及严厉打击房地产投机炒作。国十条政策内容就是围绕着这三个方面来展开的。(三)城市经济发展与旧城改造带来的需求变动城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。例如就拿重工业发达的唐山市来说，在2010年期间对唐山市乐亭县实施持续改进的旧城改造工作，有效释放了城市发展空间，完善了城市功能，提升了城市形象，为经济社会科学发展奠定了坚实基础。(四)经济发展进度与周期对市场需求的影响房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；